八大券商主题策略：2021年是房地产板块长期估值提升的起点

　　每日主题策略讨论，东方财富网汇总八大券商观点，揭秘行业现状，观察行情走势，提前为您把脉A股。

　　国信证券：短周期景气度处高位地产板块估值仍处历史底部

　　目前行业短周期景气度仍处高位，同时地产板块估值仍处历史底部，悲观预期尽显。我们建议投资者精选品种、择优布局，优选极具配置价值的低估值A股龙头及与行业景气度的相关性更强、确定性和弹性更佳的优质内房股。3月组合推荐保利地产(央企龙头，估值较低)、阳光城(杠杆驱动走向效率驱动)、龙湖集团(销售、业绩稳增，财务状况优)、佳兆业集团(销售高增，大湾区旧改优势显著)、碧桂园服务(物管龙头，业绩确定性高)。

　　国金证券：2021年是房地产板块长期估值提升的起点

　　当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市的调控对开发商的量价模型影响有限。预计 2021 年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为 2021 年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科 A、保利地产； 非房重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。

　　首创证券：房地产市场的持续韧性有助于催化悲观预期的逐步修复

　　春节期间市场成交较为平淡，2月份以来核心城市受到信贷及调控政策的高频次出台影响，整体热度较1月份有所降温，房贷利率近期出现抬升且该趋势预计将会延续，结合信贷发放及审核力度的趋于严格，预计核心城市房价上涨的预期将有所收敛。

　　从中长期的视角，房地产市场的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在全年政策和基本面企稳的大背景下地产行业的估值修复行情。

　　东莞证券：关注基本面稳健的一二线龙头企业

　　2021年1月整体销售延续2020年末景气度较高状态，楼市销售韧性充足。行业整体库存维持较低水平，对于房价有一定支撑作用，并且行业系统性风险可控。2020年三季度以来房地产调控及资金监管力度提升，房企“三道红线”的提出，多个一线及热点城市相继出台新的楼市调控政策，年末出台的房地产贷款集中度管理制度等等。另外2021年春节后央行公开市场操作实现的净回笼，年内货币政策回归常态化，流动性释放相对2020年边际收紧预期加大。对于房企后续融资、资金流动性及去杠杆进程等，将要持续观察。地产板块2021年前两个月板块仍维持跑输大盘状态。当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。而年报发布期临近，行业整体销售理想将对结算业绩有一定支撑，但房企间业绩分化将会加大。我们建议关注销售保持理想，业绩保障度高，基本面稳健的一二线龙头企业。

　　中国银河证券：房地产板块估值目前处于历史底部区域

　　房地产板块估值目前处于历史底部区域。我们提示板块当前的配置价值。虽然部分城市因城施策出台房地产调控新政，短期影响行业投资情绪，但是长期不改龙头企业稳健增长趋势。大政策方面已形成完整闭环，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。2020年全年基本面表现略超预期，2021年第一个月销售继续取得亮眼成绩，基本面稳健。当前行业估值处于10年来历史低位，公募基金配置比例持续走低，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。

　　东方证券：看好业绩稳健的一线龙头

　　受春节假期影响，叠加一线城市调控收紧，市场供应收缩，客户观望情绪增加，使得近两周市场成交有所下滑，土地市场成交量放大，但溢价率亦有所降低。我们认为，中长期房地产调控政策上整体中性，当前板块的估值水平相对于龙头潜在的增速水平依然极具性价比，低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。在顺周期的大环境下，我们依然看好全年的销售表现以及一季度的估值修复行情。

　　我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产、融创中国、万科A；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团、旭辉控股集团、中南建设。 同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐永升生活服务、碧桂园服务、保利物业、招商积余、新大正。

　　天风证券：行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化

　　“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1)优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3)优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4)低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1)优质成长：华润置地；2)优质物管：融创服务。

　　光大证券：物管板块有望形成“百舸争流”竞争格局

　　物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局，关注四条主线：1)规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、金科服务；2)规模第二梯队且估值较低的成长型标的，推荐建业新生活、关注新城悦、永升生活服务、世茂服务；3)收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4)资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。

（文章来源：东方财富研究中心）

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