1月按揭贷款“额度偏紧” 个别地方已建立投放监测机制

在“三道红线”、集中度管理等房地产金融监管政策陆续出台后，2021年“开门红”较以往平静了许多。

“以往开门红会组织很多活动，营造气氛。今年聚集性活动基本取消，开门红不那么热闹了。”一位华东城商行人士对记者表示。

这一影响也触及个人住房按揭贷款市场。今年1月，多地按揭贷款额度偏紧，放款时间较以往有所拉长。

究其原因，一方面，房贷集中度管理处于调整期，各银行多采取投放节奏在总量控制下由各分支机构具体把握的措施。另一方面，21世纪经济报道记者独家获悉，为合理安排住房按揭贷款投放节奏，一些地方已建立住房按揭贷款投放监测机制，对房贷投放节奏进行管控。

总量控制，额度偏紧

“不知道下半年会否调控房贷，我们现在只能按照正常节奏投放”。1月21日，一位华东城商行人士对21世纪经济报道记者表示。

陆续出台后，房地产金融迎来大转折。

每年“开门红”均是贷款投放旺季，今年情况有所不同。受访银行业内人士表示，目前处于房地产贷款集中度管理的调整期，具体投放节奏在总量控制下由各分支机构具体把握，但按揭贷款额度偏紧，放款时间较以往有所拉长。

“行内研究了房贷集中度新规影响，还没具体措施，整体房贷额度有所偏紧。”1月21日，一位大行人士对记者表示。

一位国有大行深圳分行人士表示，目前该行住房按揭贷款是在“按揭贷款总量控制”的大原则下，让分支行自己选择投放节奏和方向。今年按揭贷款额度整体上“肯定不如去年”，因干扰行为的因素太多，基层网点有自己的考量。个人估计今年初额度属于偏紧但不至于紧缺。

上述人士表示，银行一般在3月份才确定当年贷款计划。在分支机构自行把握的情况下，由于一手房比较简单，在早投放早受益的驱动下，客户经理往往会把贷款额度优先投放一手房，二手房按揭目前往往要等一个月，所以总量是有的，二手房等的时间稍长而已。

另外，房贷放款周期明显延长。稍早前，一份第三方房贷报告显示，36个城市房贷平均放款周期自去年9月连升，今年1月达到53天，较上个月延长5天，回到了去年4月的水平。其中，二三线城市房贷放款时间较长，廊坊、哈尔滨、宁波、南通等环比延长了10天以上。珠三角局部城市放款周期在今年年初有所缓和，但惠州、东莞、佛山、中山等放款周期高达2个月以上。

但实际上，部分一线城市按揭贷款放款时间也有所拉长。据记者了解，有股份制银行广州分行担心放款时间太长被客户投诉，按揭贷款“进件”速度明显下滑。目前，四大行在广州的房贷利率仍为首套房LPR+40BP，二套房LPR+60BP，但部分规模较小的股份制银行的按揭贷款利率反而上涨。

一般而言，房地产销售和利率水平密切相关，在低利率环境之下，居民购房意愿并不会明显收紧，业内预期今年上半年地产销售保持相对高位。

1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，2020年，中国房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。

稍早前，央行上海总部召开的2021年上海货币信贷工作会议要求，2021年上海货币信贷政策要稳妥实施好房地产贷款集中度管理，合理控制房地产贷款规模。

对房贷投放节奏进行管控

21世纪经济报道记者独家获悉，为合理安排住房按揭贷款投放节奏，一些地方已建立住房按揭贷款投放监测机制，对房贷投放节奏进行管控。

在房地产贷款集中度管理之前，房贷调控更多是以“窗口指导”的形式出现。“去年对房贷的窗口指导不断加强，我们建立了住房按揭贷款投放监测机制。”近期，一位接近监管人士表示，建立住房按揭贷款投放监测机制后，目前对房贷的态度是，在保障刚需前提下，合理安排住房按揭贷款投放节奏，抑制房地产信贷泡沫和投机炒作，促进房地产市场健康稳定发展。

2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，并对超限银行设置2-4年调整过渡期。

房地产贷款规模庞大，这也使得其不会在一夜之间转向。根据央行数据，截至2020年9月末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，占各项贷款余额的28.8%；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%。其中，截至2020年9月末，个人住房贷款余额33.59万亿元。

监管机构在答记者问中指出，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求银行业金融机构稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

对于2021年信贷投放，从整体流动性来看，“货币政策不会退出。随着未来几个月经济复苏步伐的加快，市场需要更多的信贷投放。货币政策退出对于中小企业有太大的影响。”恒生银行(中国)有限公司首席经济学家王丹对记者表示，4月政治局会议将会重新评估一季度经济复苏态势。如果复苏情况非常好，或者是经济过热，那么可能会调整货币政策往偏紧的方向走。

“房地产贷款的收紧体现了中国政府希望避免经济过热的考量。”德意志银行中国区首席经济学家熊奕认为，央行年度工作会议表明货币政策立场将趋中立。地方政府债发行规模或将在2021年有所缩减。

恒生银行(中国)副行长兼环球市场业务主管吴英敏表示，2021年信贷投放会偏向于新基建，“十四五”规划中提到的环保、碳中和，以及保就业、保民生都是信贷要着力支持的方向。

对于银行而言，值得注意的是，个人住房贷款余额占比上限要求，也使得银行需要重新思考消费金融业务转型。

一位华南银行业人士表示，此前有些银行将消费贷款中的个人房贷业务作为重点，未来需要回归消费本质，真正引导居民将消费贷款用于消费活动。