博鳌·镁刻|房地产行业高位盘整一二线城市的刚需趋势是面积更小

决策主力记者：包晶晶 决策主力编辑：陈梦妤
“中国的房地产从增量时代到了存量时代，已经过顶了，然后在高位盘整，也可能以后会有一个长长的振荡下行趋势，所以房地产的整个竞争态势、发展态势都发生了变化。”朗诗集团董事长田明在8月12日的博鳌房地产论坛表示。
面对复杂多变的市场，房企、经济学家既有共识，也有分歧。
中泰证券首席经济学家李迅雷坦言，“房地产在中国经济增长当中的直接贡献加间接贡献，大概在30%左右，金融和地产这两项对中国经济的稳增长，对中国经济的拉动作用还是比较大的，所以我们不能回避这样一个现实。”
田明表示，“中国的房地产已经从‘有无’进入了‘好坏’的阶段，从‘有没有’到改善，是一个大的变化。因此房地产企业要想在未来的市场里面活得好，需要转型升级，传统做法不可能在未来的路上持续下去。
“行业也好，里面的企业也好，可能要做好准备应对经济社会高度不确定性和高风险。因为国际社会发生了不稳定因素，对中国经济的影响和风险有可能随时爆发。”田明说。
旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中则相对乐观，“对未来至少10～15年，我们自己看应该是20年，中国房地产还是非常好的，这是鼓励我们所有房地产行业从业人员一直做下去的因素，现在很多人问对房地产行业看多还是看空，我认为这个时候应该要看多。”
“的确现在房地产行业已经进入了平稳发展阶段，这个阶段跟过去的高速增长阶段在运行方式、市场表现、竞争模式等方面不同，所以我们要适应这个变化，摸索新的阶段运行规律。我们现在还面临着很大的不确定性，每一年我们都会面临着没有想到的一些事情，在未来发展过程中，我们还是要稳健前行，这样才能走得更远。”

决策主力记者 包晶晶 摄
“会开发更经济高效的刚需住宅”
对于中国经济体制改革研究会副会长樊纲提出的“疫情后中国居民的需求是什么”问题，林中指出，“疫情还是促进了客户需求的变化，就像2003年SARS时‘消灭’了北京塔楼的房子，大家开始住板楼。今年疫情的时候，大家都发现自己的客厅太小、房间功能不够、厨房开放性不好，这些都会促进中国新一代的住宅。而刚需受到的影响可能更大，因为对收入增长的预期，以及职业的不稳定性，会使一些需求滞后。”
现在房地产是‘两高一低’ 高投入、高风险、低收益 行业，已经不是当年的“三高”状态。以后要在这样的行业里存活下来，是要在品质改善和企业产品创新方面有突破，行业也将迎来一个比较残酷的调整、并购阶段。
对于未来，林中认为一二线城市的刚需趋势就是面积更小，确保总价能承受得起，所以现在会开发更加经济、高效布局的刚需住宅，来应对这种购买力、支付能力的变化。
“年轻人需要低房租，就需要住得更远”
对于租售问题，林中坦言，“在中国能做长租的房子还是很少的，主要是在一二线大城市，流动人口多、商务人口多，中小城市的租赁市场有，但是不太大。从目前来看，租赁市场还是碰到了比较多困难，因为今年一线城市住宅的租金普遍下跌，疫情对租赁市场还是有影响的。从长期来看，租赁的需求还是会稳步增长的，因为在购房之前还是要解决居住的问题。”
“中国的租金跟房价会面临很大挑战，以前租金预测的模型是每年都会上涨3%～5%，那么租金未来会不会每年还上涨3%～5%？未来收入增长不那么快了，是不是意味着租金增长不会那么快，我们认为未来几年租金增长还是会放缓，甚至未来两三年都会停止增长。”林中说。
花样年控股董事局主席兼首席执行官潘军持有不同观点：“对于租售这件事情，我们相对悲观。以北京为例，年轻人需要低房租，就需要住得更远。现在在北京开车进到金融街(000402)、CBD，需要两个小时，如果说现在能有租赁的土地，也只能是放在远郊。如果你用住宅地来做长租公寓，年回报率只有百分之一点多，所以未来在一二线城市的租赁性住宅，我认为是没有资源的，没有市场环境。”
“国际经验是发达经济体在城市地区50%以上的居住都是通过租赁解决的，我相信租赁需求最终会改变供给。”田明提出异议。
潘军坚持认为，“现在深圳已经在倡导把多余的公寓改造成写字楼，但为什么做不成，就是因为租金上不去。国外的租金收益率能到4%、5%，深圳连1%都到不了，北京也到不了，你怎么市场化？我们能不能在产业园区就近配套非出售性的租赁项目，同时把比例提高一些，这样一些企业员工可以就近居住。如果只按住宅的地价供应，就近居住是无解的。所以如果能把政策打开，我认为未来租售并举才能真正落实。”
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