[股票牛股推荐]物业公司扎堆赴港上市 并购提升行业集中度

物业公司资本化动作频繁，赴港上市潮持续。中国证券报从募资用途看，多数企业提及战略投资和并购。业内人士指出，2030年物业行业规模有望达到3.2万亿元，目前行业处于价值挖掘期。并购将持续提升行业集中度。
拆分物业板块上市
6月29日，港龙中国地产公告，于香港主板上市计划全球发售4亿股，发售价介于每股3.60港元至4.10港元之间。公开发售时间为6月29日至7月3日，预计股份将于7月15日开始上市交易。
正荣服务同日开启招股。公司于6月24日通过了港交所聆讯。正荣服务披露，本次计划全球发售2.5亿股，预计股份将于7月10日开始上市交易。
港龙中国地产和正荣服务本次ipo均引入了基石投资者。港龙中国地产引入李家杰全资拥有的Successful Lotus Limited、中信逸百年资本有限公司控制的YBN International Holdings Limited，二者将合计认购价值8000万港元的股份。正荣服务则引入光大兴陇信托、大众(香港)国际、Poly Platinum Enterprises Ltd、中城国际(香港)。
中国证券报此前，弘阳服务、第一服务、金融街物业等物业公司已向港交所递交了上市申请。今年3月至今，已有建业新生活、兴业物联、烨星集团、华金国际资本成功上市。
对于物业公司扎堆上市的原因，中泰国际房地产行业分析师刘洁琦告诉中国证券报“地产产业链多元化业务过程中，物业服务表现较为成功。”光大证券房地产行业首席分析师何缅南告诉中国证券报扩大业务规模
对于募集资金用途，多家公司提及战略投资和并购。
正荣服务表示，上市募资所得额的55%将用于战略投资和收购，以进一步扩大业务规模和覆盖范围。其中，27.5%的资金将用于收购，如优质住宅物业管理公司、具备商业领域专业服务经验的物管公司、具备政府部门服务的物管公司；27.5%的资金将用于收购社区产品及服务，与公司形成互补。公司预计将收购3家物业公司。
金融街物业同样计划将部分募资所得款用于战略投资和收购。公司对拟收购标的提出了标准，具体包括：适应公司发展或补充业务、最近一个财年的收入至少为4000万港元、最近一个财年的净利润至少为400万港元、在管物业建筑面积至少为100万平方米、股权结构清晰且无重大法律纠纷。就收购标的区域看，公司将专注于京津冀、长三角、大湾区、成渝城市群等经济发达区域。
此外，第一服务、弘阳服务、荣万家等企业均在招股书中提出，拟将部分募资所得款用作战略投资和并购。其中，第一服务明确指出，收购对象为在各自区域享有声誉，且增长潜力庞大的中小型物业公司。
何缅南表示，物业服务企业拆分上市融资，本质上是为了迅速扩张。从募集资金用途情况看，近60%的物业公司有收并购和规模扩张方面的需求。
行业龙头价值提升
国信证券研报显示，并购本质上是股东的再投资，并购会提升每股收益，但可能拉低短期经营效率。短期投资效率受到损失，但未来的“收租”能力得到提升。并购本身可以看作一种“隐性效率杠杆”。
同时，物管行业续约率高，类似“坐地收租”的商业模式是当前行业高估值的一个支撑因素。此外，业绩增长确定性高，单位面积毛利率提升具备想象空间，这些因素都支撑物业行业的高估值。预计2030年行业规模有望达到3.2万亿元。
根据光大证券研报，物业行业目前处于价值挖掘期。今年3月份以来，物业行业逐步走出反弹行情。个股方面，3月21日至6月29日，蓝光嘉宝服务上涨43.01%、碧桂园服务上涨25.66%、保利物业上涨30.92%，物业板块整体涨幅较大；同期地产企业涨幅方面，碧桂园上涨17.44%、保利地产上涨5.88%、正荣地产上涨8.21%。
今年以来，物业行业并购动作频繁。5月11日，奥园健康间接全资附属公司广州奥园物业服务有限公司，以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司65%股权。4月22日，奥园健康斥资2.48亿元收购乐生活智慧社区服务集团80%权益。
3月，世茂服务收购福晟物业51%股权，涉及物业项目90多个，签约面积超过1500万平方米。时代邻里斥资1486.81万元收购广州耀城物业100%股权等。
“物业行业收并购推动集中度提升，未来较长一段时间会一直延续。”何缅南认为，中小房企并购整合提速，不少并购包括旗下物业项目。同时，抗击疫情过程中，对优质物业服务的需求大幅提升，行业龙头价值提升。物业服务企业拆分上市融资实质上就是为了扩张。
“就目前的收购案例看，收购方多是上市公司，单笔金额多在2亿元以下，收购股权比例介于51%-100%之间，而被收购对象以中小住宅物业管理企业为主。此外，被收购对象中非住宅物业管理标的增多。这与上市企业积极拓展非住宅管理领域的趋势契合。”刘洁琦接受中国证券报（文章

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