「贵州股票」黑天鹅 | 实控人获刑！新城控股财务疑云：实际利润下滑 名股实债套路深

划重点
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新城控股利息费用资本化暴增，大规模的调节了上市公司的利润。 2
通过调节折现率，新城控股旗下吾悦广场的市值被高估了。 3
新城控股少数股东的回报率过低，真实负债率与实际融资情况的背离，名股实债嫌疑重大。6月17日下午传出消息，上海市普陀区人民法院一审判处被告人新城控股实控人王振华有期徒刑五年。消息传出后出现诡异一幕，以新城控股为代表的新城系上市公司集体拉升，颇有靴子落地就是利好的架势。

值得一提的是，王振华宣判当日，石家庄2宗地块集中出让，新城旗下石家庄新城鸿泽房地产开发有限公司以6.66亿元竞得；贵阳1宗商住用地成功出让，新城控股集团企业管理有限公司以5.71亿元竞得，无论实控人怎样，新城控股的业务干的是风生水起
6月18日，新城控股发布公告称，王振华为新城控股实际控制人，但并未在本公司担任任何职务。目前公司管理团队和人员结构稳定，各项经营工作正常有序开展。
同日，王振华辩护律师陈有西表示，王振华已经明确提起上诉，请求二审判决他无罪。陈有西称王振华进出房间前后时间只有13分钟，有酒店录像证据。有效可能作案时间5分钟。他从无恋童癖和性虐待取向，公安外围侦查排除他任何侵害幼女嫌疑。对于绝大多数吃瓜群众而言，判了5年太轻，无罪申辩显得有些厚颜无耻。
早在丑闻曝光的2019年7月末，新城控股曾把近40个项目摆上了货架以供出售，当时有5个项目与交易方签订了股权转让协议，涉及交易金额约24亿元。出售项目，帮新城控股回笼了大量资金。2018年，新城控股投资活动引起的现金流出净额为200亿元，而到了2019年这一指标压缩到了90亿。

案发后，新城控股的财务表现丝毫未受影响，2019年年报营收和利润保持了不错的增长，2020一季度营收同比增长63.76%，净利润同比增长31.96%，疫情之下表现相当亮眼。但细细分析，新城控股的财务报表从2017年开始显示出一般人难以理解的复杂，表面的稳健与繁荣却始终饱受投资者的质疑。让我们抽丝剥茧，理顺新城控股的财务疑云。
利息费用资本化大增 净利润同比实际下降
利息费用资本化的意思是将借款的利息计入资产，不计入成本和当期损益，这样做可以一定程度的美化财务报表。这样做的理由是：地产项目建设非常耗费资金，需要借款。而借款本身犹如原材料一样是地产中不可缺少的一部分。所以，应该把借款利息资本化，算到建筑成本当中。理论自然是不会错的，新城控股错在太聪明，把资本化用到了极致。

作为地产龙头之一的万科每年的费用资本化金额比较稳定，新城控股的营收仅仅是万科的几分之一，但是资本化利息费用却是万科的2倍多。相比之下，这一块财务处理，万科的做法更加真实可信。

万科收入是资本化费用的50-60倍，这样的资本化费用率是比较稳健和合理的；反观新城控股资本化费用率高地离谱！收入与资本化财务费用比率从2017年的24.22倍到2019年的6.31倍，如此激进的资本化率让人惊讶！假设按照万科的标准计算新城的资本化利息费用，就会发现新城控股连续3年税前净利润是负增长的。

如果按照万科的标准计算新城控股的资本化利息费用，新城的税前净利润将从178.13亿降至55.46亿，差异达到68.86%。税前利润的下降必然导致净利润的下滑，由此可见，新城控股财报繁荣的背后满满的都是套路，是典型的“调节”高手。
折现率稍微调整 资产增加几百亿