「股票k线图基础知识」每经热评|重视深圳房价涨与房租降背离现象

决策主力编辑：赵桥
决策主力特约评论员 尹中立
根据国家统计局数据，4月份的深圳二手房价同比上涨了1.7%。就在房价出现上涨的同时，深圳的房租却出现了明显下降。根据房地产中介机构诸葛找房的数据，5月份深圳房租同比变化为-5.94%，房租降幅最大的几个城市分别是：三亚 -13.98% 、杭州 -6.56% 、郑州 -5.21% 、武汉 -4.19% 。
在“房住不炒”的指导思想下，房价上涨很容易受到舆论关注，相比而言，房租下降受到关注的程度要低些。笔者认为，不仅要关注房价，而且要关注租金波动，更要重视房价与房租的背离现象背后的经济逻辑。
首先分析一下以深圳为代表的一线城市房价为什么会涨？深圳的常住人口在1350万左右，但深圳的土地供给比其他三个一线城市要少很多，导致每年的住房供给不及其他一线城市，过去五年里深圳累计商品住宅销售面积为2004万平方米，同期北京的累计商品住宅销售为3445万平方米，上海的商品住宅销售面积为4926万平方米，可见，深圳的年均新增住宅供给只有北京的2/3或上海的1/2。
深圳依靠小产权房来化解商品住房供给不足留下的居住缺口。在深圳的存量住房中，城中村的住宅约占全市住房总量的50%左右，城中村的出租屋租金比市场商品住宅租金低一半左右，为刚刚步入职场的年轻人提供了大量比较廉价的栖身之所。在一定程度上可以说城中村的出租屋承担着保障型住房的功能。
但城中村的缺陷是不能解决租户子女的上学问题，只能解决未婚或新婚阶段的住房需求。为了解决该难题，2014年之后深圳市政府尝试通过旧城改造的方式把城中村改造成为商品住宅，但此举却刺激了楼市价格快速上涨。从金融角度看，旧城改造的过程就是深圳原有城中村居民宅基地的资产证券化过程，伴随着土地性质的改变产生了巨大的溢价，原居民将获得的土地补偿作为资本金可以获得银行按揭贷款，此过程伴随着大量信用创造。
另外，深圳经济增长速度快，居民收入增长速度较快，人口结构年轻，金融市场发达，这些因素叠加在一起使得深圳楼市一直处在紧平衡状态，对政策及市场波动都极为敏感。正因为如此，深圳楼市往往成为观察市场走势的风向标。
深圳这轮楼市发端于去年底有关普通商品住宅认定标准的提高，被市场解读为楼市限制政策的放松信号。另外，新房与二手房价价格倒挂，也吸引了大量套利资金进入楼市，制造了所谓“日光盘”，在媒体渲染之下点燃了深圳楼市价格上涨之火。
有关政策的出台频率也可以佐证深圳楼市的确是火了一把。今年初以来，深圳有关部门先后出台了“严查房抵经营贷”“处罚违规中介”“暂停开发商楼盘网签”“下架高挂牌二手房源”等一系列政策。
对于住房租赁市场而言，则是另外一番情景。今年5月份深圳的房租同比变化为-5.94%，出现明显下降。主要原因是疫情导致春节之后的复工复产受阻。随着疫情在全球蔓延，我国的进出口也受到明显冲击，深圳是典型的外向型经济，租金下降就在情理之中。如果说疫情对住房租赁市场的影响是短期冲击，那么经济下行压力加大就是影响住房租赁市场的中长期因素。比如，2018年开始的金融去杠杆及整顿互联网金融对深圳的租赁市场冲击是明显的，深圳市的互联网金融一度领先全国，整顿互联网金融对写字楼的租金构成较大影响，也间接影响到住房租金。
房价上涨而房租下降，看上去有些矛盾，反映了房地产市场估值水平在上升。房价是由预期决定的，而房租是由租房者的收入决定的，二者的形成机制存在差异，导致二者不同步甚至是相反的走势。如果房价持续上涨而房租涨幅较小或下跌，则意味着房地产市场的估值持续上升，当估值超过一定的合理水平就是出现所谓的“泡沫化”现象。
2008年全球金融危机爆发之前，以美联储为代表的全球各国中央银行，在货币政策决策过程中基本不考虑资产价格泡沫化的因素。但全球金融危机之后，吸取了次贷危机教训，各国央行把防止出现房地产“泡沫化”作为货币政策目标之一，中国人民银行的宏观审慎管理框架也明确考虑了该因素。正因为如此，当深圳出现房价与租金背离走势时，有关部门立即采取措施，遏制房价上涨趋势。
作者为荣盛发展(002146)首席经济学家、中国社会科学院金融所研究员
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