[002815股票行情]实地地产赴港IPO背后：加速跨区域扩储，组建明星职业经理人团队

决策主力记者：黄婉银 决策主力编辑：魏文艺
中小房企赴港上市的大潮中又涌现出了一家。5月20日，来自广州的实地地产发展有限公司 以下简称实地地产 正式向港交所提交了IPO招股书。
从去年开始，因为对房企的金融政策没有放松，许多房企都面临着资金面偏紧的情况，众多中小房企为了缓解压力不得不寻求IPO融资。但选择当前时机未必恰当，实地地产之前，港交所还有数家房企正在排队IPO。
据克而瑞统计，截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、金辉控股等10家，房企分拆旗下公司等待IPO的也有8家。至此，在港交所排队IPO的房企及房企分拆业务公司合计达18家。
实地地产的创始人、实控人张量是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。作为“地产二代”，张量个人醉心于科技，一直倡导“技术”和“地产”的结合，在房地产界也算是特别的存在，而土地储备尚算优质的实地地产也带着创始人的个人特色。
从去年开始，实地地产对高层人事进行了较大调整，以原碧桂园江苏区域总裁刘森峰为首，一批地产界明星职业经理人陆续加盟。与此同时，今年以来实地地产较为频繁地出现在招拍挂市场，这在其以往的发展中是少有的。现在看来，这或许是实地地产的IPO前奏。
加速跨区域扩储，频繁现身公开市场
与新力这一类“黑马”房企相比，实地地产的发展步伐算不上快，发展14年才开启上市之路，且全国化的步伐也走得相对缓慢。
据招股书，实地地产是一家扎根广州，且已在长江三角洲地区、华中和西部核心地区及华北地区等地区有所布局。
2006年，初创成立的实地地产仅在广东中山有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目，之后也一直以大本营广州为重。
经过十余年的发展，截至2020年3月31日，实地地产于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和西部核心城区及华北地区的25个城市持有37个项目，应占土地储备为1017万平方米，包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业，总规划建筑面积624.20万平方米的开发中物业，以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。
从城市分布看，重庆成为实地地产土储第一的城市，土储总量共计168万平方米，占总土储比例为16.5%，共有3个项目；大本营广州以115万平方米的土储位居第二，占总土储比例为11.4%，同样也是3个项目。

数据来源：实地地产招股书
一直以来，实地地产都以合作开发作为重要的拿地方式，很少现身公开招拍挂市场。实地地产在招股书中表示，未来两到三年，公司仍然坚持这一模式。原因在于，合作开发将有助于减小进入新市场的风险，特别是在其没有进入过的新地区和城市。
尽管如此，或许是为了规模考虑，实地地产今年以来开始频繁地出现在招拍挂市场。据《767股票知识网》记者不完全统计，实地地产在今年前3月至少已拿了4宗地。
2月初，实地地产以2.4亿元底价获得昆阳火车站旁约105亩地；2月底，又以4.8亿元拿下佛山顺德容桂一宗商住地，扣除配建后，折合楼面地价约7230元/平方米，这也是实地地产首次进入与大本营广州相邻的佛山市。
3月初，实地地产以2.79亿元摘得天津蓟州新城5万平方米宅地，楼面价3376元/平方米；3月底，以9.4亿元获得湖南长沙岳麓区14万平方米宅地。
中指研究院统计显示，今年前4月全国房企拿地金额TOP100中，实地地产以39亿元排在第71位。而去年同期，实地地产还未在排行榜中。在拿地面积上，实地地产以171万平方米的战绩居第28位。
在未来发展策略中，实地地产表示，将继续通过灵活的拿地方式进一步丰富和优化土地储备。
开启加速度，组建职业经理人团队
中小房企的通病之一，是因为项目布局少且结算不平衡容易导致财务指标的起伏不定，这一点实地地产也有所体现。
从2017年度~2019年度，实地地产的总收益分别为38.7亿元、63.72亿元、83.24亿元人民币 下同 ，年复合增长率为46.6%。其中，物业销售的占比均达到93%以上，分别为36.23亿元、61.59亿元、81.56亿元。
盈利能力方面，2017年、2018年及2019年度，实地地产的税前净利润分别为4.15亿元、13.43亿元及17.06亿元，年复合增长率102.9%。
即使实地地产较少三四线城市的项目，但其利润率表现也处于行业中游水平，这是较为意外的一点。招股书显示，过去三年，实地地产归母净利润分别为3.15亿元、8.23亿元及7.27亿元。三个年度对应的净利率分别为8.4%、13.3%及9.1%，毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。

数据来源：实地地产招股书
实地地产没有透露过去三年的销售金额，不过据中指研究院统计，其2019年销售额在300亿元上下。而今年4月，实地地产在自己的官网发布了一篇关于销售业绩创新高的消息，这也是实地地产多年来第一次主动对外公开宣传销售成绩。
该消息显示，在克而瑞发布的《2020年一季度中国房地产企业销售榜TOP200》中，实地地产以69.3亿元的全口径销售金额排在第58位，较去年同期排名大幅跃升70位，是上升势头最为迅猛的企业之一。
显然，实地地产已经开启了发展的快车道。最明显的一个例子，或许是曾创造了“一天一个亿”的碧桂园前高管刘森峰于去年10月加盟实地地产担任总裁。招股书显示，4月24日，刘森峰已被委任为执行董事兼首席执行官，负责实地地产的整体物业发展及日常管理。
与此同时，实地地产还招揽了多名前泰禾高管。前泰禾CFO李斌出任实地地产首席财务官，主要负责融资、资金、财务、税务等工作；前泰禾总裁助理李朝阳则出任实地地产副总裁，主要负责公司的采购及招标事宜；前泰禾北京分公司副总经理燕百勇则担任实地地产助理总裁，负责工程管理等工作。
今年初，刘森峰在接受媒体采访时表示，2020年到现在，实地地产布局越来越快，发展还在加快。“弯道超车不是完全的加速，而是在别人减速的时候，我们减得比别人少一些。”
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