建业新生活敲锣上市 胡葆森：将打通三大上市平台

今天（5月15日），中部地区最大的物业管理服务提供商建业新生活在港交所敲锣上市，建业地产董事长胡葆森、建业新生活董事会主席兼CEO王俊分别出席郑州和香港的敲锣仪式。今天早间，建业新生活上市股价高开22.92%，报8.42港元，截至上午10时10分，建业新生活每股报8.11港元，涨幅为18.39%。
在敲锣仪式上，胡葆森表示：“建业新生活的在管面积超过1亿平方米，不仅是物业公司，还有商业、酒店、文旅等运营业务都装入大服务体系，未来三年时间将服务500万河南人，5-10年时间将服务1000万人。”
目前，胡葆森将在港股市场拥有建业地产（0832.HK）、筑友智造科技（0726.HK）和建业新生活三个上市平台。而此次胡葆森也对外透露，未来将打通三个资本平台，同时双向打通河南市场和资本市场。

5月15日，建业新生活在港交所敲锣上市。获超141.5倍认购，筹资20.6亿港元
据了解，建业新生活全球发售的股份数目为3亿股，其中香港发售3000万股股份，国际发售2.7亿股。发售价为每股股份6.85港元（不包括1.0%经纪佣金、0.0027%证监会交易征费及0.005%联交所交易费），发行价已经接近此前公布的5.6港元至7.2港元招股区间的上限。
建业新生活获得资本的青睐，获得大幅超额认购。5月14日，根据公布的新股配发结果，建业新生活公开发售超购141.52倍。其中，高瓴资本作为基石投资者以7500万美元认购近三分之一股份，而前十大投资者认购总发行份额的70%。
此次建业新生活合计筹集资金20.6亿港元，对于此笔资金的用途，建业新生活会将其中六成用于战略投资和收购机会、同时加强“建业+”平台的拓展。
聚焦中部，延续区域化扩张思路
建业新生活是建业集团下属公司，最早业务开始于1994年，为给建业集团提供物业管理服务而设立。招股书显示，截至2017年、2018年及2019年12月31日，其合约建筑面积为0.34亿平方米、0.70亿平方米，1.15亿平方米。

建业新生活在管面积布局截至2019年12月31日，建业新生活物业管理及增值服务覆盖河南全省18个地级市（以及104个县级城市中的81个县级城市）及海南省海口市，大约服务312项物业中逾一百万业主及住户。
根据中指研究院的数据，按截至2018年12月31日的在管总建筑面积及总收入计算，建业新生活为中部地区最大的物业管理服务提供商。同一作为中部最大的物业公司，建业新生活的业务主要集中在河南省内，建业新生活的定位也非常明晰，其在招股书中明确写道“我们的使命是让河南人民都过上好生活”。在河南拥有极强的产品口碑和业主基数，无疑是建业新生活的最大优势，但是，省域化的定位也可能会影响到建业新生活规模的进一步扩张。
根据招股书显示，建业新生活未来会加大对中部地区市场的获取，随着建业集团在河南省外的住宅、商业及文化旅游项目的开发进一步加大中部地区的扩张。
更为明确的方向是，未来，建业新生活将此次募集款项净额的60%用于战略投资、合作及并购，目标仍然集中于中部地区，寻求“具有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积不少于300万平方米的物管服务商”。
毛利3年增4倍，成为业绩亮点
目前建业新生活主要提供物业管理服务及增值服务、生活服务以及资产管理服务，涉及住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业等多元业态。
根据招股书显示，2017年-2019年建业新生活的营业收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元，年复合增长率为95％；同期归母净利润分别为2341.1万元、1947.1万元及2.34亿元；毛利则从2017年的1.05亿元增加447％到2019年的5.76亿元。
细分来看，物业管理及增值服务是建业新生活收入的主要令人欣喜的是，建业新生活的毛利率呈现逐年上升的势头，表现为由2017年的22.9％增加至2019年的32.8％。而wind数据显示，2019年港股房地产服务板块平均毛利率为30.4％，意味着建业新生活的盈利水平成功跑赢行业平均。相对而言，咨询服务的毛利率最高，2019年这一数值高达66％，约是同期物业管理及增值服务近两倍。
加大第三方物业开拓
作为河南省本土千亿房企建业地产下属的物业公司，建业新生活起初的业务拓展对母公司建业地产依赖较强，2017，其作为唯一一个以“省域化”布局实现了千亿元销售规模的房企，近三年来，建业地产的规模确实处于快速扩张中。去年，建业地产实现销售1017.5亿元，同比增长约39.8%，首次突破千亿元大关，实现河南122个县及县级以上城市全覆盖。
凭借河南省强大的人口基数和建业地产的市场占有率，建业新生活拥有了一个较高的规模起点。2019年，建业地产也加大对第三方物业开发商开发物业的开拓，力图摆脱对母公司的依赖。
招股书数据显示，2017年-2019年建业新生活来自母公司的管理面积占比分别为83.5％、67.4％和60.6%。虽然目前仍然有五成以上业务比例来自于母公司，但是，连续三年以来已经呈现逐年降低态势。
从建业新生活未来扩张来看，其开拓中部市场依然需要依赖于建业地产在中部地区扩大布局，目前，在省域化扩张的基础上，建业地产也同步以轻资产的方式“走出去”，而建业新生活未来规模扩张成功与否也与建业地产的外拓布局息息相关。
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