2019年超七成房企市值上升 未来竞争格局两极分化加剧

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/2019年房地产行业下行压力依旧，而在政策面强调求稳的主基调下，房企市值却迎来一波回升。5月13日，中指研究院发布的《2020中国房地产上市公司研究报告》显示，2019年，104家沪深上市和73家内地在港上市房地产企业市值均值分别为210.2亿元、344.5亿元，分别同比上升25.7%、28.5%，177家样本企业中126家的市值实现了同比增长。

具体来看，截止2019年末，万科总市值超3000亿元，中海、恒大、碧桂园、华润4家房企总市值超2000亿元，在融创、龙湖、保利市值逼近2000亿大关的同时，世茂、新城通过分拆实现A+H上市的总市值也正式跨入了千亿门槛，进入为数不多的千亿市值房企阵营。
中国指数研究院高级分析师张冉指出，2019年整体的调控政策是先扬后抑，这导致了房地产板块的估值出现了比较大的浮动。上半年的上升比较明显，而后期又出现了下跌，但全年整体表现呈现上涨态势。
随着融资环境收紧，中小房企赴港上市形成一股热潮。2019年，登陆港交所的房企有德信中国、银城控股等6家，以及保利物业、时代邻里等10家物业公司。
针对此现象，张冉表示，上市公司拥有充足的空间来调整企业债务结构，具有较强的抗风险能力，而部分中小型房企将面临资源获取难、存货去化慢、周转速度降问题，生存空间进一步压缩。
虽然房地产估值修复反弹、上市后企业资本渠道拓宽，但上市房企依然面临资产增速缓慢、增收不增利、负债率攀升等多重挑战。
报告指出，2019年房地产上市公司总资产规模呈持续上涨趋势，但增速有所放缓。数据显示，2019年沪深上市房地产公司总资产同比增长18.9%至1165.0亿元，内地在港上市房地产公司总资产同比增长19.3%至2228.3亿元，不过两者增速却较上一年分别下降了4.5个百分点、6.7个百分点。
与此同时，2019年上市房地产公司净利润增速不及营收增速，且沪深和内地在港上市房地产公司的净利润率分别为较上减少了1和0.4个百分点，降至13.3%和16.6%；净资产收益率均值分别减少0.3和0.2个百分点，降至10.8%和14.6%。
此外，在去杠杆转为稳杠杆的背景下，2019年部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内出现微升，如内地在港上市房地产公司资产负债率均值同比上升0.3个百分点至75.5%。
不容忽视的是，2020年受新冠肺炎疫情的影响，房地产行业的风险和不确定性大大增加。对此，中国房地产TOP10研究组联席组长、中国企业评价协会会长侯云春表示，“上市房企应当审时度势找准坐标，开拓创新。疫情下谁扛得住冲击、经得起考验，在困境中留下者为王。而疫情后谁抓得住机遇，能战胜挑战，在竞争中胜出者为王。”
事实上，除房地产主业外，上市房企一直以来对多元化业务充满无限憧憬，如恒大“造车”、碧桂园“务农”、万科“养猪”。但对众多企业来说，未来如何选择合适赛道是一个难题。
“未来地产行业应该是由‘地产+城市更新+产业’构成三架马车驱动的市场，整个行业未来的竞争格局两极分化会较为严重，要么出众，要么出局。”佳兆业集团控股首席战略官刘策认为，房地产已经从传统靠天赐利润、靠加杠杆获取利润的时代，进入靠自己内生能力的生长、靠运营周转效率提升实现盈利新时代。
中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，依然要坚持“房住不炒”的定位。一方面在新型城镇化过程当中，中国还有大约2亿的新市民需要在工作地解决住房问题，以及大规模的城市更新业务；另一方面，房地产与绿色健康、信息智能等技术结合方面还有巨大创新发展的空间。
张冉指出，在城镇化率还有提升空间、改善性需求继续释放的同时，从发展区域来看，长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝这五个城市群发展空间较大，将成为房企的主战场。

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