4月一二线城市供地超往年，中国恒大、中梁等房企加速揽储调结构

随着疫情负面影响逐渐消弭，土地市场也传来了春天的敲门声。
在刚刚过去的4月份，全国土地成交总价接近翻番，成交建面环比大增近六成，地市迎来一派量价齐升的反弹局面。
与此同时，月内亦不乏明星地块出现。从厦门岛内新地王的诞生，再到南京“背靠背”的百亿土拍，在一二线城市诸多优质土地备受追捧的背后，规模房企也试图把握住这难得的窗口期，通过积极布局进一步改善自身的土地结构。
土地市场快速复苏
在经过3月份的铺垫后，4月全国地市迎来了新的一轮小高潮。
根据CRIC数据显示，截至4月29日，月内全国土地成交总价环比3月近乎翻番，增至5298亿元；成交建筑面积约17314万平方米，环比增长57.5%，较去年同期差距已缩小至一成左右。
在此背景下，房企也相应开启了揽储模式。在TOP50房企中，有半数在月内拿地金额超过50亿元，其中9家房企投资金额超过百亿，排名居前的保利发展（SH：600048）、中国恒大（HK：03333）、碧桂园（HK：02007）、绿城中国（HK:03900）月内投资额均在150亿元以上，对应新增货值分别为475.4亿元、825.7亿元、653.3亿元、632.6亿元。
与之相伴的，在4月末全国房企新增货值TOP20的门槛已经上升至360.4亿元，较3月底时212.1亿元增长接近八成，接近去年同期404.6亿元的90%。
在58安居客首席分析师张波看来，除土地市场的加大供应之外，房企拿地资金压力的缓解以及销售市场的复苏都是近期土地市场升温的原因。张波认为，为缓解疫情影响，各地纷纷对拿地政策进行适度调整，分期比例、付款时间以及保证金时限要求等放松，都在一定程度上有助于房企缓解拿地的资金压力；此外，3、4月不少城市房地产市场的快速复苏给了房企更多的拿地信心，尤其是核心一二线城市的优质地块上的争夺上，更是显得颇为激烈。
可以看到，在今年4月份一二城市供地规模已率先回归乃至赶超去年同期水平。其中，一线城市月内土地成交总建筑面积达到443万平方米，同比大增258%，而二线城市土地成交也明显上扬，月内成交建筑面积为5055万平方米，较去年同期上涨6%。
同时，一些优质地块也在当月挂牌，并如期受到了房企的追捧竞逐，例如，4月22日，厦门思明地块吸引了十余家的参与，成功将岛内“总价地王”推上百亿时代。而据统计显示，在当月全国成交价格超过50亿元的地块便达到6幅，质量可见一斑。
值得一提的是，传统招拍挂之外，在近4月份房企收并购动作也开始加快落地。例如，绿城中国在4月份，入股新湖中宝的7个项目，获取大量优质土储；而碧桂园也通过48亿元的大手笔收购，一举获得重汽地产集团10个已有开发项目以及3个未开发存地项目，获得超过了220万平方米的低价土地储备。
事实上，在4月份的积极拿地过后，年内已有3家房企累计新增货值超过千亿元，其中，计划全年新增货值2500亿的绿城中国，在前4个月已经揽储1206亿元；此外，碧桂园、保利发展两家拿地大户分别新增货值1075.8亿元、1021.2亿元。
规模房企借机优化土储结构
在这场一二线优质土地加大供应的土地盛宴之中，不少志在加大一二线土储比例的规模房企亦在摩拳擦掌，加速揽储优化土储结构。
其中，在一季度累计新增货值仅94.3亿元的中国恒大便是其中之一。
4月16日，刚刚于早间以68.13亿元拿下位于广州番禺“莲花球场”用地的中国恒大，马不停蹄在北京密云以21.4亿元竞得1宗不限价住宅地块，时隔五年，再度重返北京土地市场。
在积极布局下，4月份中国恒大斩获了包括广州、北京等一线城市以及包括西安、昆明等热门二线城市的多幅地块，月内拿地成交金额达226.4亿元，并以此获得了825.7亿元货值，重新在新增货值榜单榜单位居前列。
事实上，在今年4月份这场盛宴中活跃的房企并只有恒大，包括新城控股（SH：601155）、中梁控股（HK：02772）等同样有着强化一二线土储需求的规模房企，亦在此窗口期积极出手，布局诸多热门二线城市，当月投资额分别达到了132.1亿元、123.2亿元，较一季度月均值增长475%、194%。
综合业界观点来看，今年加速回归一二线城市无疑已成为规模房企们的主流选择，其中，业内人士普遍认为，高维城市有着更为强劲的购买力需求，对于房企在去化、回款，乃至于现金流安全存在更有利的保障。
但与此同时，规模房企战略上的共识，也引发业界部分的担忧。就在刚刚过去的4月份全国300城土地成交均价创下2018年以来新高，突破了3000元/平方米大关。有观点认为，房企对疫情节点以及城市量级潜力判断的一致性，或间接推升部分高维城市的土地市场热度，并最终反馈到企业盈利空间缩小之上。
对此，有业内人士向蓝鲸房产表示，今年恒大拿地从收并购市场向招拍挂市场倾斜，一方面是并购项目不利于恒大贯彻降负债的大方向，另一方面，当下招拍挂市场虽然有所升温，但很多土地价格仍在企业可接受范围之内。该人士进一步表示，包括在密云拿下的不限价住宅地块，15.68%的溢价其实远没有到恒大的心理红线。
这或能从数据中得到一些佐证，在4月全国土地成交溢价率约为15.6%，环比上升3.3个百分点，但较去年同期22.1%的溢价率仍有较大差距。显然，在部分热门地块以高溢价、高总价成交之余，多数地块价格仍不及往年。
张波表示，从房企在一二线城市拿地的倾向性也可以清晰看出，选择核心城市的优质地块这一底层逻辑表现得非常明显。部分地块从价格上看并不便宜，但抗风险性强，虽然未来很难出现超预期收益表现，但可以保证相对稳定的回报水平，有效降低拿地的风险性。
随着时间进入5月，这个“不寻常”的上半年也开始进入到冲刺阶段，而随着疫情影响的不断减弱，又有哪些房企最终在土地市场脱颖而出，蓝鲸房产将持续关注。

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