[纸白银价格走势图]蒋岚雷：内地房企赴港上市最佳窗口期已过

第一太平戴维斯华东区评估及专业服务部高级董事蒋岚雷
中房报2018年，内地房企掀起赴港上市热潮，仅当年奔赴港股上市的房企就有12家之多，这股热潮一直延续至今。
但随着内外环境剧烈变化，中小房企港股上市难度也在不断加大，三巽地产、港龙地产招股书接连失效，而今年又叠加疫情影响，中小房企港股ipo闯关前景更加不明。
第一太平戴维斯华东区评估及专业服务部高级董事蒋岚雷认为，企业纷纷赴港上市也是希望可以通过资本市场缓解资金压力，同时继续在规模上发力占据更多的市场份额。但是其认为，内地房企赴港上市的最佳窗口期已过，随着行业竞争加剧，小房企发展前景存在不确定性，上市难度增加。
中国房地产报：今年对于中小房企赴港IPO是窗口期吗？
蒋岚雷：我认为内地房企赴港上市的最佳窗口期已经过去了。原因有两点：一，在当前全球疫情影响下，以及政府对房地产行业调整仍没有放松的情况下，内地日益竞争激烈的生存环境使得短期内对小型企业的发展前景仍存在较大的不确定性，上市难度增大。而实际上，自2018年以来经历过一波内地房企赴港上市的高潮后，行业的资本红利已日渐微弱。二，目前大多数赴港上市的房企负债率很高，寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力，而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。债务重、融资成本高、财务杠杆高、对抗产业周期风险的能力就会减弱。拿不出一个比较好看的财务报表及经营数据，使得小型房企在上市审批这一环节就会面临巨大的挑战。
中国房地产报：中小房企“流血上市”是否有必要？
蒋岚雷：除去几家大型房地产上市公司以外，其实内地房企在港股的市场估值并不高，但仍挡不住内地房企纷纷赴港上市的热潮。焦急上市的背后离不开当前中小房企日益恶化的生存环境。目前内地在楼市调控的大背景下，融资贵、融资难、负债率高、销售回款压力大、资金紧张等问题困扰着中小房企。如无法获得现金流支持、改善财务结构等，则很可能会陷入财务危机、或面临发展困境。
上市最显著的好处就是获得资金支持，缓解资金压力；其次则是通过资本的扩张寻求更大的市场份额及规模空间。我认为，发展到一定规模的中小房企，通过上市提升企业形象及品牌影响力，得到资本市场的认可并依靠资本市场进行全国化布局是可行的。相对于未上市的房企而言，上市房企在规模及发展上存在更多的机会和可能性，进而提升市场占有份额，这也是为什么中小型房企纷纷寻求上市的动力之一。
中国房地产报：中小房企上市艰难，它们的出路在哪儿？
蒋岚雷：当前内地房地产行业集中度不断提升，适者生存、优胜劣汰趋势正在加速，来越多小型房企在激烈的竞争中夹缝求生存。政策调控不放松、项目去化难、利润空间压缩、融资渠道收紧、融资成本高、负债率高企、竞争力不强等都是小型房企面临的发展困境。数据显示，2019年，共计有330家房企发布了破产相关文书，可见生存环境不容乐观。
其实，通过上市融资只能解决一时的资金短缺。我们最根本的，还是需要从“根”出发，即企业本身，例如如何调整债务结构，降低杠杆比例，让负债和规模扩张达到平衡；如何获得持续性盈利能力，巩固核心业务；如何在市场进入平稳或下行期时，进行战略性调整以应对挑战等。
中国房地产报：许多中型房企在转型期间选择多元化发展，是否也是目前集中寻求上市融资的原因之一。
蒋岚雷：我们关注到，部分房地产企业，在快速上升期或业绩高增长时期，激进地开始多元化发展，而新涉足业务不仅短期内难以见效益，主业务的发展也会受到影响。一旦运转中某个环节出现资金问题或资金链断裂，对于小型房企而言，很可能出现经营困难甚至面临破产的危机。因此，对于该部分小型企业而言，重点关注主要业务，平衡主业务与其他业务的发展尤为重要。
其次，在市场逐步过渡到存量市场的背景下，企业的发展重心应从粗放式的增量发展转向品质的提升，提高去化能力。未来业绩规模及增长不能再简单依赖销量的增加，企业的战略布局、内部优化管理、品牌建设等综合实力的提升才是核心关键。
另外，值得一提的是，我们也看到这两年越来越多的房企以合作的形式拿地、开发项目等，而这也是当下房企生存及竞争的一大趋势。合作的本质是资源交换、优势交换、利益互惠及共享。一些在本地资源集中度较高的小型房企或本土企业，可通过与大型房地产开发商的合作与发展，完成战略性布局，实现共赢的局面。
（此文刊于中国房地产报4月27日05版 责任流程审读：戴士潮
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