[中信证券股吧]中小房企港股IPO难再现 三巽、港龙招股书接连失效

中房报4月22日，距离港龙地产交表已经满六个月，但资本市场并未传来好消息，这同时也意味着港龙地产首次交表面临失效。
这是继海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽集团后，又一家中小房企招股书失效。
2019年7月，成立于江苏常州的港龙地产将总部迁至上海，同年10月便在港交所递交了招股说明书，向上市发起冲击。
如果不出意外，港龙地产目前已经公开招股或者成功敲钟，但往往事与愿违。港龙地产相关人员对中国房地产报但一位50强房企首席财务官表示，随着百强规模房企纷纷上市，未来上市的房企在规模上会更小。虽然房企上市利大于弊，但并不是说上市就可以解决所有问题，小房企还是要从根本上提升自己的竞争力。
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上市规模趋小

2019年，在港交所新上市的公司有183家，募资3127.41亿港元，递交上市申请的企业高达350家，几乎平均一天就有一家企业向港交所递出ipo申请。这也导致港交所成为2019年全球最火的IPO市场，IPO数量和筹资额均在全球领先。
从2018年开始，在内地调控和融资收紧的背景下，港交所也成为内地房企上市的首选地。
第一太平戴维斯华东区评估及专业服务部高级董事蒋岚雷认为，房企之所以选择赴港上市，一是因为香港的上市条件较宽松、对盈利水平的要求相对较低；二是赴港上市不需要排队，上市周期相对较短。
这样的低门槛优势吸引了内地房企前仆后继，上市热潮一直延续至今。
上述接受采访的50强房企财务官指出，相对来说，2018年和2019年上市的房企中有些企业从销售额或收益来看，规模不小，按销售规模，这些房企也都在百强之内。目前，百强房企大都已经在a股或者港股上市，因此未来上市的房企可能规模上会比2018年和2019年申请上市的房企要小一些。
据中国房地产报而2019年下半年至今年以来交表的房企，在规模上的确有更小的趋势。比如招股书已经失效的海伦堡、奥山控股、三巽地产、港龙地产以及IPO申请仍在处理中的大唐地产、上坤地产、领地集团，大多是500亿元规模以下的房企。
“这些中小企业主要是缺乏多种融资渠道、缺乏市场知名度和高效稳健的管制水平，相对而言，上市后这些问题都可以得到一定的缓解。”上述财务官表示。
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缺钱是主因
虽然上市对于这些房企而言是利大于弊，但在上市这条路上，并不是所有中小房企都那么幸运。
据公开资料显示，包括港龙地产在内，已有5家房企招股书显示失效，而其中，海伦堡和奥山控股已是第二次申请上市，万创国际则是第四次申请上市。
根据港交所上市流程，拟上市公司要经历四个阶段，即提交招股书及其他文件材料，港交所和保荐机构进行问询，现场聆讯，公开招股、发行、上市。
问询环节，港交所会根据拟上市公司反馈问题的质量、时间等评估满意程度，如果拟上市公司未能在6个月的有效审核时段内完成对香港联交所询问问题的反馈，即会造成失效，若要继续上市流程，就必须重新递交材料。但因为公司个体情况不同，问询时长和问题数量差异较大，也导致每个企业上市进程快慢不同。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，规模小、盈利能力不稳定都是造成上述中小企业上市艰难的因素。
以招股书失效不久的三巽地产为例，2016至2018年，三巽地产经营溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元，2017年公司出现亏损状况，经营不稳定情况明显。
此外，对于这些小房企来说，钱是上市动因，而缺钱也是上市遇阻的共性原因。
由于还未上市，融资渠道有限，大多中小房企都对信托融资较为依赖，信托融资虽容易，但高昂的融资成本却是压在这些中小房企身上的“千斤石”，成为蚕食其盈利的因素之一。
以港龙地产为例，据公开报道称，港龙地产的主要借款另一家排队上市的房企领地集团也是信托融资的青睐者。在领地发起的26笔信托金融借款中，只有4笔票面利率低于10%。
蒋岚雷表示，目前大多数赴港上市的房企负债率很高，寄希望上市后以“新债还旧债”的方式缓解资金压力，而这背后则是市场对潜在风险及房企偿债能力的担忧。
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出路与选择
“房地产市场自政府提出房住不炒基调以来，竞争日趋激烈，分化也日渐严重，没有上市的企业相对缺少融资渠道和品牌知名度，会严重影响竞争力。加上近一年来融资政策波动，新冠疫情又非常考验企业的现金流弹性，因此对于未上市的房企来言，争取尽早在港股上市成为大的方向。”一位上海房企投融资部负责人向中国房地产报此外，如果中小房企能上市，可以通过资本平台标定自己的价值，这样有利于行业内并购与整合。
总体而言，上市的确可以缓解中小房企面临的融资难题，但中小房企能否生存下去最重要还在于其根本的企业运营能力。
“这些房企应更关注自身在细分领域的竞争力。”上述财务官表示，如果在细分领域有优势，比如商业地产有优势可以考虑做REITs或发行ABS解决融资渠道缺乏的问题；如果在产业地产上有优势，可以考虑与其他房企、城投合作。
“如果真的没有特别的优势，上市也难以成功，在现时竞争激烈的市场状况下，可能考虑出售业务或出售股权也是一种出路。”
（此文刊于中国房地产报4月27日05版 责任流程审读：戴士潮
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