[阿波丸]毛利率滑至上市来新低 合景泰富进军千亿胜算几何？

虽然销售额2019年仍算理想，但至关重要的盈利能力指标毛利率却再创新低。如何保持规模扩张的同时，企业的盈利能力不走下坡路？从其过往的目标达成率来看，大多“踩线”通过，尤其是在疫情冲击下，今年欲冲刺千亿的合景泰富又能否如愿？

《投资者网》郑小琳
销售额冲上千亿元，对于任何一家房企而言,都具有里程碑式的意义，根植于广州的合景泰富集团控股有限公司（下称“合景泰富”，01813.HK）也是如此。
继2019年的高增速后，合景泰富乘胜追击，尤其是在疫情“重挫”楼市的当下，喊出了千亿目标。从过往几年以“踩线”完成业绩的经历来看，尤其是2020年在整体行业增速持续下滑、疫情冲击楼市的大背景下，合景泰富还能继续“踩线”完成目标业绩？同时，亮眼业绩下的存在的毛利率走低问题，2020年是否能够得到改善？在赶追规模的过程中，合景泰富还能保持高毛利吗？就上述相关问题，《投资者网》联系合景泰富企业传讯负责人，对方表示相关问题不便回应。
毛利率因何跌入上市来新低？
“合约销售增长31.5%达861亿元，营收大增233.8%至249.6亿元。”2019年几组亮眼数据为一直在百亿徘徊的合景泰富增添了几抹亮色，凭借2019年的优异表现，公司的千亿征程又向前迈进了一步。
相较于亮眼业绩，房企的盈利能力更值得关注。从2019年的业绩公告中可以知悉，合景泰富的营收增长主要由于已交付建筑面积的大幅提升，但尽管交付面积增加，公司毛利率却在逐年走低，这究竟是为何呢？

2019年，合景泰富毛利率创上市来最低纪录。根据公告，2019年其毛利率为31.52%，相比2018年的32.78%下降1.26个百分点。回顾过去两年，该公司毛利率则在34%左右徘徊，不仅如此，以同样衡量企业盈利能力的——销售净利率来看，合景泰富2019年仍现较大滑落，2018年销售净利率在52.94%，2019年则为38.95%，下降近14个百分点。
“本集团毛利由2018年约24.51亿元大幅增加220.9%至2019年约78.66亿毛利增加主要由于2019年的总收入增加所致。”在业绩公告中，合景泰富谈及毛利率增幅及原因，但至于毛利率存在下降的情况，暂时未展开说明。
从报告中可分析，合景泰富毛利率的下降与其成本增加及售价降低密切相关。2019年，合景泰富销售成本为170.9亿元，相较于2018年的50.26亿元大幅增长240.0%，高于同年营收增幅，同时，在拿地成本上，合景泰富从2018年的5400元／平方米增加36%至2019年的7380元／平方米。
2019年合景泰富的平均销售价格出现下滑。由2018年的15137元／平方米减少15.1%至12851元／平方米。这意味着，在营收大幅增长的光亮背后，合景泰富的盈利能力在下降。
但需要指出的是，对比50家典型上市房企加权平均毛利率为29.9%来看，合景泰富的毛利率是处于行业中等偏上水平，同时，2019年在行业整体增速放缓的趋势下，房企盈利能力在一定程度上面临着下行压力。
“整个房地产行业由于受限价政策、购房需求管控等影响，多数房企出现项目毛利率下滑现象，包括合景泰富，这从侧面也反映出企业项目成本高，溢价压力较大，进而导致毛利率走低。但房企毛利率若持续走低，则对其后续盈利、质量管控等方面会产生不利影响，因此，做好能在遵循市场政策的前提下，尽可能地降低拿地及项目开发等成本，保持自身的盈利水平。”知名地产分析师严跃进向《投资者网》表示。
此外，58安居客房产研究院分院院长张波认为，整体来看，合景泰富的毛利率走低是受成本因素影响，重点体现在拿地成本、营销费用增长等方面，规模的快速增长本身会对毛利率变化形成一定影响。在合景泰富2020年过千亿的目标的背景下，整体销售还会加速，与此其对应的营销成本也很难下降，拿地的动作也会加快，因此，未来可能并不会将提升毛利率作为其首要考量指标。
进军千亿销售目标胜算几何？
2019年，合景泰富实现销售额861亿元人民币，2020年，按同比增长20%的销售目标为1030亿元。从已公布的几家房企的目标销售来看，合景泰富这一增速依然位居行业前列。以规模相近的时代、奥园、融信为例，其2020年目标销售分别上调为5%、12%和12%，头部房企恒大也仅上调8%。
根据公告，今年前两个月合景泰富合约销售68.72亿元，同比下降约24.9%。克尔瑞数据显示，合景泰富2019年一季度销售额为154亿元，而今年一季度则下降至130亿元，下滑幅度为15.58%。
“我们今年的货值有1700亿，虽然一二月份有影响，相信下半年可以追回来，所以对完成销售目标很有信心。”在3月26日的业绩发布会上，董事会主席孔健岷谈及千亿目标表现自信。换句话来说，合景泰富1700亿货值中，必须要完成6成才能达标。
但从过往的目标达成率来看，合景泰富大多“踩线”通过。克而瑞的数据显示，2014-2018年这五年来，合景泰富销售额排名有所徘徊，且仅上升8 位。其中，2015 年完成目标九成，2016-2018 年则踩线而过。2019年合景泰富以861亿元成绩完成全年850亿业绩目标。
截至2019年12月31日，合景泰富旗下共拥有156个项目，分布于内地及香港共39个城市，拥有共计权益建筑面积约1701万平米的土地储备，总可售货值约人民币5100亿元。
“ 一般来说，房企处于增速较快时期，往往会提出一些增长目标，但目前市场受疫情影响，处于中期调整状态，存在着很多不确定性，但若2020年两会召开后，迎来了一些住房消费方面的刺激政策，则合景泰富的千亿目标，在宏观政策助力下，达成的可能性更大。”严跃进对此表示。
张波则认为，2020年从合景泰富布局的区域和可售货值来看，排除疫情变化以及国内经济环境等不确定性因素，其突破千亿的可能性较大。
当然，地产界的铁律是，随着规模效应的不断提升，加速扩张所产生的杠杆效应是必不可少，这也将对盈利有所影响。
4月8日，国际评级机构标普发布报告称，维持合景泰富集团控股有限公司评级展望“负面”，同时确认长期发行人信用评级“B+”和高级无抵押债券“B”长期发行评级。
“合景泰富自2016年采取更进取的买地策略以来，已连续加大土地投资，其经调整债务由2018年的820亿元人民币，增至2019年的1040亿元人民币。”标普认为，合景泰富最终的目标是提高销售排名和市场份额，这可能会继续推动强劲的土地补充需求，并对其杠杆率产生压力。
受疫情影响，标普称，如果合景泰富的交付进度赶不上计划，或者完工物业的销售比标普预期的要慢，合景泰富集团的收入可能会低于标普的预测；同时，因一、二线城市仍受限价政策影响，可能也会对该公司的利润、去杠杆化计划产生影响。（思维财经出品）■

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