「股票蜡烛图」镁刻·年报深读|保利发展：冲锋的一年

决策主力记者：吴抒颖 决策主力编辑：陈梦妤
最晚交卷的龙头房企，看起来却成色不错。
坦率而言，今年房企的年报，即使是以往公认的优等生表现也差强人意。利润额利润率下行，销售额增长降速，都令外界从中看到了悲观的信号。
房地产行业整体下行高速增长不再，为了之后几年能够保持稳定增长，很多龙头房企都有意识地“预留余粮”，只保持说得过去的增长就不再进取，但保利发展选择全盘托出。当这张数据看起来很漂亮的年报呈现出来时，投资者又惊又喜。
年报发布当晚，保利发展虽然闹了一个“每股分红8.2元”的乌龙，但丝毫没有影响中小股东的心情。
“开挂了！”“超预期！”褒奖的声音迅速传开。4月16日，在房地产股表现平平的背景下，保利发展股价小幅上扬，截至收盘报15.76元/股，涨3.1%。
从基本经营数据来看，保利发展各方面都平衡得很好。首先是净利润额增长迅猛，报告期内，公司实现营业收入2359.34亿元，同比增长21.29%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.90%。
在基数已经较大的情况下录得接近50%的净利润增速，保利发展这一数据在TOP10房企之中表现前列。
更为难得的是，保利发展的毛利率水平十分突出，报告期内毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%；净利率提升2.47个百分点至15.91%。
在龙头房企之中，能够在2019年录得毛利率增长的寥寥无几，而能够维持在超过30%毛利率的房企，更是凤毛麟角。
保利发展在维持良好盈利水平的基础上，两个最为重要的指标净负债率和融资成本也控制得当。
2019年，保利发展资产负债率为77.79%，较年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比降低23.64个百分点；有息负债综合融资成本仅约4.95%，维持行业低位。
经营稳步增长，这是保利发展力所能及的事情。然而，贵为“央企地产一哥”，不仅外界对保利发展有期待，它本身也有更高远的目标，还可以做得更好。
保利发展的风格是“稳”，也因此规模发展一直停滞不前。或者说，是同行跑太快而它没有跟上所以慢了下来。
三年前，保利发展管理层提出“重回前三”的口号，之后也展示了积极的一面，投拓活跃，但随着融创这匹黑马的出现，保利发展始终没有拉近与前三之间的距离。
2019年，保利发展实现签约金额4618.48亿元，同比增长仅14.09%，没有跨进5000亿阵营，也没有完成既定销售目标，坐稳了“老五”的位置。
管理层或许自知不足，因此在业绩会上也回避了对于投资者提到的如何看待保利和融创差距拉大的问题，“重回前三”也成为了一句陈旧的口号。
焦虑感必然是有的，否则不会在公开市场频繁下单。过去一年，保利发展花了1555亿元买地，仅次于碧桂园和万科，在这个维度，它是实实在在的“前三”。
土地成本保利发展控制得还算得当，去年总计拓展项目127个，平均楼面地价5802元/平方米，拓展溢价率仅14%。新增货量中，住宅货量占比84%。
这几年保利发展在土地市场除了万科和碧桂园就谁都没输过，但不仅没有迎头赶上，反而土储面积还出现了负增长。
截至2019年末，保利发展拥有在建面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米，而2018年同期数据显示，保利发展待开发面积为9154万平方米。
保利发展一直是内生、保守的代表，这不仅体现在经营风格，也体现在用人态度上。相比起其他央企，保利发展的高级管理层更加资深，当其他央企80后总裁走上台前之时，保利发展依旧是60后坐镇董事会。
保利发展的人才流动也不频繁，也鲜见明星经理人，许多人在这个系统内，一步一个脚印慢慢往上走，而外面的人多半也进不去。
或许是对规模的追逐需要年轻人上前线去冲，又或许是老一辈管理层逐渐到了退休年龄，保利发展2019年对管理层队形进行了调整，更多年轻人被委以重任。
2019年11月，保利发展对24名高管的岗位进行调整，涉及保利华南、湖北、青岛、天津、广东、湾区、福建、江苏、浙南、京津冀等地区公司，富利公司、商业公司等专业公司，以及总部职能部门。
名单上的高管，多数都是70后、80后，均为内部提拔或平调，他们逐渐走上了台前，成为保利发展的中流砥柱。
尽管形容保利发展这类企业，“稳健”是放之四海皆准的词，这也是企业基业长青的资本，但它明明可以做一家不那么乏善可陈的企业。
即使“重回前三”的目标短时间内不能实现，但保利发展是可以更开放、更上进的，否则，外界记住的是“净利润额之王”中海地产、“商业地产霸主”华润置地，而“央企地产一哥”保利发展，除了规模大，还剩下了什么？
宋广菊已年届60，在今天 4月16日 的业绩会上，关于她的退休时间和接棒者，保利发展副总经理潘志华表示，会按照国资管理相关规定执行。
后宋时代，保利发展将以一种什么姿态前行，将是行业除了数据之外对它持续关注的焦点。
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