「张道达投资手记」建发国际依赖母公司输血，700亿业绩压力下再谋扩张

受新冠肺炎疫情的影响，不少房企均在2020年大幅下调了业绩目标，并放缓了土地市场投资节奏。在这种情况下，拥有国企背景的建发国际（HK.01908）似乎嗅到了发展机遇。
3月30日至4月3日，建发国际在杭州、南京、苏州、无锡共斩获4宗地块，耗资92.58亿元。期间，建发国际母公司建发房产还以46.82亿元竞得成都市三圣乡地块。
有分析指出，如今对于资金充裕的房企而言，的确是冲刺规模的良机。但与之共生的是，如何处理好规模和利润的平衡，依然是摆在房企面前的老大难题，建发国际亦不例外。
建发国际百亿夺地
依靠着母公司的持续输血，过去三年中，建发国际销售额上实现了从百亿到500亿元的突破。即便房企普遍调低了业绩预期，对2020年的房地产市场，建发国际依旧保持了足够的乐观。
在3月份的业绩发布会上，建发国际管理层将销售目标定位700亿元，同比增长38%，远高于行业平均水平。据亿翰智库的数据披露，在其选取的50家代表企业中，目标增速超过20%的企业数量只有11家。
2020年，为支撑其规模上的野心，建发国际计划了300亿至400亿元的拿地金额，近期在土地市场上更是频频出击。
4月3日，建发国际以26.5亿元的价格竞得南京市建邺区地块，溢价率33.17%；同日，建发国际以20.24亿元竞得杭州市西湖区地块，溢价率18.78%。而就在两天前，建发还以45.85亿元的代价，成功在苏州、无锡扩储。四日之内，建发国际拿地额高达92亿元。
与此同时，建发房产还以46.82亿元竞得成都市三圣乡地块，楼面价19800元/㎡，溢价率26.92%。据悉，建发房产为建发国际母公司。此前，建发国际的管理层曾透露，母公司未来的业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务。而新增的房开项目，原则上都由建发国际承接。有分析称，成都地块不排除会由建发国际来接手。
在58安居客研究院首席分析师张波看来，对于规模处在500亿至1000亿的房企而言，规模化的冲动和压力感还是很强的。同时，今年拿地政策有所放松，如保证金、付款周期等方面均有利好房企的政策出台，也提升了房企的拿地热情。
除了市场因素，建发国际大手笔扩储的底气不过，建发国际的财务状况并不乐观。截至2019年末，建发国际净负债率176%，远高于75.5%的行业平均水平。此外，建发国际现金短债比为1.3，而与其处于同一梯队、且同为国企背景的越秀地产（HK.00123），现金短债比5.22。
对此张波表示，2020年房企冲击规模存在着不小的挑战，首当其冲还是房企自身的资金压力以及由此带来的财务风险，尤其是自身净负债率水平过高的房企更是值得关注。
利润规模取舍难题
事实上，依赖于国企的背景，建发国际短期在资金端的困难似乎不难解决。但从长期来看，随着公司走出福建大本营，加速异地扩张步伐，建发国际的盈利水平正遭受着不小的考验。
据2019年度的业绩报显示，受土地成本上升的影响，房企结算毛利率均出现不同程度的下滑。期内，建发国际的毛利率为25.86%，较2018年同期减少7.4个百分点，低于EH50（亿翰智库选取的50家有代表性上市企业）房企32.61%的平均水平；年度净利润19.98亿元，同比增长26.61%，相较于2018年161.65%的增速，已大幅度放缓。
在业绩报中，建发国际将盈利下滑的原因归之于政策和拿地成本的增加。而梳理建发近期拿地情况不难判断，利润显然是要给规模让路的。
以南京G03地块为例。近日，建发国际以26.5亿元，33%的溢价率斩获了该地块。地块总建面7.7万平米，可售部分约6.6万平，可售部分土地楼面价40151元/平。据贝壳找房数据显示，华润置地鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦销售均价39800元/平。较高的楼面价考验着建发的盈利能力。
张波警告称，在房住不炒的大背景下，房价稳定是一个大的趋势，房企应防止对后市的过于乐观。在他看来，规模化过快容易造成拿地激进，对后续销售挑战更大。
针对建发国际盈利下滑的困境，投资者早有关注。自2016年以来，建发国际净利率一直处于下滑状态。据悉，建发在2019年的净利润率为11.1%，同比下降1.6个百分点，低于EH50房企14.80%的平均水平。
彼时建发管理层曾表示，公司一直维持稳健谨慎的土地投资策略，要求的拿地利润率至少达8%，并通过后续运营跟踪，降低开发成本、提高效益，以获取更高的项目利润率水平。
不过，在冲刺规模的压力下，建发国际能否守得住“初心”，以实现规模和利润更好的平衡？

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