[k线形态]规模壮大还是资本谋划？市场静待“新捕手”中国奥园答案

中房报已经拥有两家香港上市公司的郭梓文这次又成功捕获了一个a股上市平台。
4月7日晚，中国奥园集团股份有限公司（03883.HK，中国奥园）宣布将以11.6亿元总代价收购京汉实业投资集团股份有限公司（000615.SZ，京汉股份）29.99%股份，锁定该公司大股东身份。
从坊间消息来看，京汉股份已难以承受多元化转型阵痛，实控人田汉早有套现离场想法。中国奥园也是一家崇尚多元布局的开发商，不同的是对地产主业的坚守令它们有足够实力扮演“捕手”角色。
实际上，在今年3月份的业绩发布会上，中国奥园集团董事会主席郭梓文已经透露了些许口风，表示过往公司进行的是单个项目收购，但2019年底做了资产包收购的尝试。
按照京汉股份某管理层说法，该公司经营受大环境影响较大，中国奥园则是目前行业内为数不多仍有扩张欲望的主赛道企业，缺A股平台外加看好公司土地储备，双方一拍即合。
按照一家机构测算，此次收购预计可为中国奥园带来超过100亿元可售资源。但对于如何利用好这个A股平台该公司目前还没有披露太清晰思路，只表示京汉股份现有项目仍将在该平台下开发，暂无打包转让、联合开发的计划。
从更长远的角度出发，投资者认为这个平台应该还具备更多可挖掘附加值，毕竟郭梓文一再强调，多元化业务要围绕地产业务、支持地产业务发展、提升主业的土地资源获取能力。京汉股份产业布局也涉及绿色纤维、健康养老、文旅小镇等领域，无论是增加中国奥园在土地市场议价能力，还是成为其多元产业上市平台，都有不少想象空间。
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没有回A计划
根据郭梓文3月份对投资者透露的信息，中国奥园应该是在2019年底就已看中京汉股份这个资产包，2020年初开始洽谈。
虽然一直号称要转型，但京汉股份目前最核心的资产仍然是房地产项目。公告显示，该公司持有项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原及广东、河北等省市，共计18个，现有已确权总可售建筑面积约123.7万平方米，截至2019年9月30日，公司未经审核净资产值约28.9亿元。
除了11.6亿元股价转让款外，中国奥园还须为京汉股份注入不低于5亿元流动性支持，用于偿还到期金融机构借款及支付保障项目正常运营应付款项。即便如此，中国奥园仍认为交易对价合理，京汉股份经营管理相对规范，债务规模可控。
目前双方签订了框架收购协议，但正式收购协议签订前还有30天尽调期。在尽调完成后，双方将签订股份转让协议，届时，郭梓文才算真正入主，成为京汉股份实际控制人。
从目前来看，中国奥园对京汉股份资产情况还算满意，认为交易可进一步丰富公司的土地储备，增加一二线城市占比，有助深耕所在区域，提高市场份额及影响力。据悉，包括北京在内，中国奥园已经于环渤海经济区布局了多个项目，截至2019年底，环渤海土储建筑面积占比约10%。
香港上市房企收购A股上市公司难免令外界对郭梓文的意图有所猜想。对此，中国奥园方面强调，房地产开发是京汉股份的主营业务，收购也是基于其地产业务相关考虑。“公司目前没有任何回A或借壳的打算。”在不回A的前提下，同业竞争的问题就摆到了面前，毕竟中国奥园也没打算打包收购京汉股份地产项目。对于这个问题，该公司没有给出确切回答，只表示在成为京汉股份第一大股东后，会对其进行相应公司治理，对同业竞争问题进行妥善安排。
至于京汉股份的其他产业目前也没有清晰发展指引。按照原计划，未来这家公司将逐步退出传统房地产业务，专注于新材料及绿色纤维相关产业的研发与制造。不过，京汉股份在公告里表示，中国奥园会继续支持公司的绿色纤维发展战略。
虽然很多细节尚未明确，但资本市场对中国奥园这次收购还是较为乐观。富瑞在报告中表示，预计本次收购将为中国奥园带来逾100亿元可售资源，并加强在一二线城市布局，提升今年预售增长至逾20%，将可令该公司资产净值提升约3%。
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醉翁之意不在酒？
收并购是近几年中国奥园扩大土储的重要渠道，对国内拥有优质项目或丰富土地储备的公司进行跟踪是其一项重要工作。2019年，该公司新增项目87个，新增可开发建筑面积约1609万平方米，其中收并购项目占79%。在2020年的新年献词中，郭梓文表示，房地产板块是中国奥园明确的核心业务，在充分运用各方资源获取优质土储的同时，也要加大并购力度，实现规模增长。
基于自己的观察，郭梓文在上半年就定下了这宗交易。他告诉投资者，2020年中国奥园积极参与了土地拍卖，发现溢价率大幅超过去年下半年水平，这主要是因为在去杠杆背景下，房企土地存量减少，加上2月疫情影响很多房企没买地，所以市场有向好迹象后土拍竞争比较激烈，为了规避招拍挂市场风险，奥园积极寻找资产包收并购机会。
“并购王”孙宏斌也提到，今年行业并购的机会远远超过以往任何一年，但优质标的并不多。在他看来，目前出现经营困难的企业一类是因为这几年拿地太贵，所以盈利压力、流动性压力都大，但资产未必有价值；第二类公司是持有型的物业太多，这对融创而言也不是很好的标的。他透露，春节后，融创对几个标的进行调研后基本上都放弃了，因为算不过账来。
流动性压力大、持有型物业多这两类特征京汉股份都具备了。2015年至2018年，该公司净利波动较大，分别为2.38亿元、1.09亿元、3.07亿元、1.57亿元，截至2019年前三个季度甚至出现亏损。到2019年年底，其盈利数字才得到转正，但仅盈利1000万元至2000万元，现金流也颇为紧张，公司2019年前三个季度的货币资金已不足以覆盖短期债务。
据接近京汉股份的知情人士分析，该公司的现金流压力主要来自两方面，一方面，新业务大力投入占用大量资金；另一方面，地产项目目前大多处于前期投入阶段，资金回笼效果甚微。
从京汉股份2019年的半年报可看出，其北京、廊坊、香河、通辽、简阳、天津等地的项目以住宅为主，但张家界、雄安周边、太原、南京、重庆等地的项目则大部分为各类产业综合体，2019年新增的唯一地块也是商服用地。
对于追求快周转的房企而言，京汉股份可能不是太好的选择，但中国奥园有自己的盘算。3月13日，郭梓文旗下的另一家港股上市公司——奥园健康生活集团(03662.HK，奥园健康)宣布将此前通过公开市场竞得的上海市奉贤区地块，转让给中国奥园。这块地未来将发展成健康及医疗美容产业综合体，两家上市公司分工明确，中国奥园负责项目的整体开发、建筑、运营及管理，奥园健康负责轻资产营运业务，这被认为是一次“产业拿地”的模具和尝试。在郭梓文规划里，多元业务当前的核心任务就是围绕地产业务，支持地产发展。
参考这样的路径，再结合目前京汉股份在健康养老、文旅小镇等方面的布局，不难发现中国奥园也可以与京汉股份进行相似的互动与合作。此外，作为一个上市平台，京汉股份也存在资本操作的空间。一位港股分析师表示，多了一家上市公司有利于郭梓文对旗下产业进行更清晰的分割，比如原本放在奥园健康内的大健康产业便可以注入到京汉股份，方便进行产业的专项融资，奥园健康就专注于物业管理业务。
当然，这仅仅是市场揣测，毕竟自中国奥园试图收购百年人寿开始很多投资者就摸不清郭梓文的心思了。入主京汉股份是纯粹为了地产规模壮大，还是另有资本操作谋划，相信不久郭梓文就会给出答案。
责任审读：戴士潮
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