[老沙新浪博客]镁刻·年报深读|龙湖2019：克制的两张面孔

决策主力记者：王佳飞 决策主力编辑：陈梦妤
克制，是龙湖反复为自己贴的标签。
在各个场合，谈及拿地、融资等，首席执行官邵明晓总会说“我们恪守纪律”。
但无可否认，掌舵人吴亚军心有猛虎。在3月24日的业绩会上，谈及2020年业绩指标，她可以随口说出要展现“强者的姿态”。
2019年，龙湖合同销售额2425亿元，同比增长20.9%，不及2018年的28.5%。而2020年的销售目标也被定为2600亿元，增幅8%左右。
不过，龙湖2019年的平均借贷成本年利率仅4.54%，这甚至是一个低于很多国企的数据。
龙湖2019年展现了克制的两张面孔，一面放缓前进的脚步，另一面则为其带来了继续前进的底气。
脚步放缓
龙湖的脚步放缓了很多。
2019年，龙湖的销售排名没有变化，仍然处于第10位。
年报显示，2019年12月末龙湖集团累计实现合同销售金额为2425亿元人民币，并且超额完成销售目标，但与华润数据相同，并列十位。
龙湖曾经创造了3年内从不足千亿到跨越2000亿的纪录。2016年龙湖的销售额达是888.14亿元，2017年达到1561亿元，增幅75.76%；2018年便跨越了2000亿大关至2006亿元，但此时增速已经放缓至28.5%；2019年同比增幅进一步缩窄至20.9%。
谈及2020年，龙湖计划继续减速，邵明晓表示“设定的目标是2600亿元”，同比增幅8%。
因为疫情的影响，邵明晓同时表示：“按照去年的预期，现在看整体供货95%以上是比较顺利的，上半年完成全年的4成应该问题不大。”
用频率换概率
拿地方面，龙湖颇为“随缘”。
对于2020年的拿地计划，邵明晓表示：“我们是平和的心态，在手现金相对比较充裕，用频率换概率，反正能达到我们的指标就拿，达不到就算了，不拿地王、不拿高价地。”
“用频率换概率”，就是通过大量地参与土地竞拍，在最为合适的时机拿到性价比最高的地块。这样做的门槛在于需要交纳大量保证金，进而对现金流和融资成本提出了较高要求。
对于2020年的拿地计划，邵明晓表示：“我们是平和的心态，在手现金相对比较充裕，用频率换概率，反正能达到我们的指标就拿，达不到就算了，不拿地王、不拿高价地。”
他同时描述了龙湖整体的工作风格：“这几年我们都是这么做的，整个集团包括财务系统、投资系统、运营系统、营销系统都在联动，应该说已经成为一种行活了。”
龙湖一直强调自己土储的高价值，“我们的土地储备主要聚焦在一二线城市，占了8成”，但仔细观察年报则能发现，龙湖的土储更多位于二线而并非一线热点城市。
年报显示，龙湖土储总建筑面积前五位分别是重庆、烟台、济南、武汉、成都，而其在一线城市拿地并不积极。
767股票知识网数据显示，针对北京，2019年龙湖以商业用地为拓展方向，仅投入约45.4亿元购入丰台和大兴两宗商用地块，用以打造天街类商业中心。
心有猛虎
克制带来了龙湖的降速，也带来了稳健，这便是吴亚军所说的“强者的姿态”，似乎指出了龙湖一段时间的走向。
疫情的当下，龙湖并没有过多担心现金流。
据首席财务官赵轶介绍：“截至2019年末，集团在手现金610亿元，同比涨35%。”
对于融资，吴亚军直言：“今年1月就已经完成了全年基本融资，就是说下半年往后融不融资无所谓了。”
在龙湖最为骄傲的融资成本方面，年报显示，其综合借贷总额为人民币1460亿元，平均借贷成本年利率4.54%，这个数据要优于很多国企。
在四大主航道，即地产开发、商业运营、长租公寓及物业，龙湖计划全面出击。
吴亚军的逻辑是：“我不认为我们是多元化，因为对龙湖来讲，客户是差不多的，能力是差不多的。”
对于长租公寓业务，邵明晓在回答《767股票知识网》记者提问时表示：“我们非常坚定。”
年报显示，2019年冠寓已经开业了7.5万间。“今年我们会开到10万间，速度比之前要调得更稳健一些。去年的收入不到12个亿，今年可能会有接近20个亿。”邵明晓说。
商业运营方面，龙湖计划全年力保60亿元商业租金收入的达成。物业方面，龙湖已于2019年末收购绿城服务1.39亿股股份。年报显示，2019年龙湖物业管理收入44.4亿元，较2018年约增长14.7亿元。邵明晓介绍，物业去年的毛利能够达到26%，是比较高的；除基本物业费收入之外的创新收入占比已经接近50%。
邵明晓曾经表示，将“把四个生意做成经营性现金流为正，同时盈利的业务，使得龙湖在顶层有很大的自有现金流”。
一个龙湖官方并未否认的消息是，吴亚军在内部为地产开发提出的目标是，到2024年，地产权益销售额要达到5600亿元；到2029年，地产权益销售额要到9000亿元。
吴亚军在此次业绩会上明确表达的是：“我们的四大航道就是就是我们的主业，都值得强化。”
心有猛虎，但蔷薇须得细嗅。
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