「603538股票」万科，别再喊“活下去”了

文 | 张佳儒
一年半之前，也就是2018年的秋季例会，万科的主题词是“活下去”，当时万科只是出于居安思危的考虑，但没想到在今天，“活下去”成了一个特别真实的存在。
这句话是万科二代掌门人郁亮说的，“活下去”三个字大概还会伴随他很久很久。居安思危是对投资者和社会负责，尤其是地产行业已经步入白银时代深水区。

但遗憾的是，从业绩发布会和会后的舆论焦点看，人们依旧没能看到万科比“活下去”更重要的三个字——“多元化”。不是说“活下去”不重要，而是不需要担心。
2019年是万科成立35周年，在这样的特殊年份，万科实现营收利润双增长，增长速度分别是23.6%和15.1%。在地产调控的当下，这样的成绩被解读为“不及预期”，造成股价的连续数天的调整。

但数据上绝不能说难看，何况这是万科重心主动调整的结果。几年前开始，万科将重心从规模转移到质量，也就是郁亮一直强调的“现金为王，手有余粮”。
2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。
这样的一组数据说明，万科“活下去”依旧是说给别人听的，而“多元化”才是真的说给自己听的。
2019年，万科来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比95.9%。仅从数据对比上看，多元化可谓“黯淡”。房地产以外的业务中，物业服务就占了3.5%，租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储、养老、教育等依旧在培育过程中。

万科的多元化始于2014年，那年郁亮喊出“白银时代”概念，预言房地产已经度过了最黄金的岁月，也就是钱不好挣了。那一年，万科提出战略转型，坚定不移地走多元化道路。
多元化在万科身上颇为纠结。早在1984年，王石带着万科靠经营办公设备起家，到1991年，万科的业务包括进出口、零售、房地产、投资、饮料、影视、广告、印刷、电气工程等。
王石说，“除了黄赌毒、军火不做以外，基本万科都涉及到了”。啥都干，但啥也没干得很出色。1994年开始，王石带着万科做减法，把最多时涉足的18个行业，减至1个。后来，万科靠住宅专业化、规模化这一路径实现了超速发展。
有人说，王石的专业化战略，让万科丧失了商业地产崛起的机会，但王石仍坚决反对多元化经营，2012年曾向万科高管团队喊话:“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”
时过境迁，即便王石反对,万科也得向时代妥协。2014年前后已经拿不到“干净的地”了，这句话是郁亮说的，他口中的“干净的地”指的是只有住宅、不需建其他配套设施的地块。固守住宅可能自断前路。
再后来，在“房住不炒”的行业基调下，地产行业暴利逐渐终结，找到地产行业以外的第二增长曲线就显得尤为重要，比如恒大造车、碧桂园造建筑机器人。
去年，万科总裁祝九胜说，万科35年前做了第一次创业，20多年前聚焦于房地产开发是第二次创业，现在是第三次创业，目的就是构筑第二条增长曲线，围绕客户需求发展多元化业务。
但数年过去了，不少房企的多元化和万科一样，虽看起来劲头十足，但在盈利水平上却与主业差之甚远。郁亮认为，评判万科的新业务以交多少现金给集团为标准，这样是不合适的。万科方面还表示，转型十年可能都不够，我们需要更有耐心。
业内质疑：所谓的房企多元化转型，很可能变成“雷声大，雨点小”。
相比需要长期投入的多元化产业，房地产赚钱快是共识。郁亮也曾在内部讲话中说，找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。这样看来，房企对待多元化发展的谨慎，一方面因为多数行业不如房地产赚钱；另一方面，其他行业的探索需要时间和成本，也蕴藏着风险。
于是，房企们基本只在市场下行的时候，才对多元化上心。只要楼市平稳或者上行，更多的资源还是会集中到地产上。也许不差钱的企业多元化，其实就是多元化的融资，借着多元化的由头又把收紧的融资通道打开，服务的还是地产业。
从最近几个月来看，地产行业似乎在酝酿一场变局，恒大掀起的营销革命，包括全面线上卖房，恒大全国619个楼盘价格全公开等，影响的不止是销售数据，而是整个楼市生态。可以预见的是，地产将回归服务业的本质，暴利时代将很快终结。
吃惯肉的狼就不会吃草了吗？房企在精耕细作的基础之上，不断拓展创新业务，是地产下半场要活下去，活更久必须要做的事情。对于万科这类龙头企业，赚钱的同时，更需要思考如何推动行业寻找更好的发展路径。
房子价格是狗，房屋价值是牵狗的绳，主人是房企，也有人说是消费者，这绳子不是要不要拉的问题，而是什么时候拉，用多大力气的问题。

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