[600638]传收购协信天骄51％股权 万科物业做大“千亿局”

中房报在协信天骄扑朔迷离的“卖身局”中，万科的出现让一切有了另外一种可能。
3月10日，有媒体消息称：万科物业已入股天骄物业，持股51%成为其控股股东，协信地产股权降至22%，中民投持股27%。据悉，目前天骄物业住宅分公司的产业已经分流到商业、产业分公司，然后住宅分公司即将注销。
“一周前群里就有消息传出，但一直也没有正式公告，所以不知这次能否成真。”一位前协信员工告诉自2019年起，协信控股集团（以下简称“协信”）就不断传出“卖身”消息，接手方一度从金科到龙湖。去年12月底，曾有消息称，阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”）正在收购协信地产，据该员工表示，当时谈判已经进入最后阶段，但尚未签订协议，如今两个月过去，没有再传出消息，可能是因为协信商业比例太大，再加上疫情影响，阳光城已经打算放弃。
与此前金科、阳光城传出的整体收购方案不同，万科的目标是协信旗下物业板块业务，2019年，万科物业曾多次传出ipo的消息，但均被否定，此次收购让人不由猜想万科物业在为冲刺IPO加码。“从时机上来看，现在是很好的机会；从资质上来看，万科物业早已具备。”资深地产分析师陈磊在接受采访时表示。
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是“金砖”还是“麻烦”
企查查资料显示，天骄爱生活(以下简称“天骄物业”）为协信集团控股子公司，其前身是重庆天骄物业管理服务有限公司，成立于1999年。2015年4月，天骄物业实施股改，更名为天骄股份，注册资本2000万元，随后，协信远泽以转让股权的方式低调引入中民投旗下中民物业重庆子公司皓吉物业，2016年1月28日，天骄股份成功挂牌新三板。彼时，皓吉物业持股25%成为二股东，协信则持股75%成为大股东。
在其新三板披露的转让说明书中指出，公司共有全资子公司4家，控股子公司2家；分公司11家，分别是成都、长寿、镇江、苏州、上海、昆明、北京、长沙、青岛、无锡分公司，以及商业分公司。在上述17家子公司、分公司中，除恒捷源主要业务为设备维护保养、工程维修，天骄汽车主要负责汽车后市场服务外，其它公司成立的目的均为服务不同区域或项目的客户。
据挂牌后的财报显示，其2016年实现营收4.83亿元，净利润4285万元；2017年上半年实现营收2.72亿元，同比增长36.88%，净利润3282.49万元，同比增长64.53%。
然而挂牌仅2年，天骄股份就执意摘牌，据悉，彼时协信意图通过借壳先行登陆a股。2017年，协信远创曾以10.01亿元代价拿下狮头股份（股票代码600539.SH），筹划让狮头股份重组收购天骄股份，同时将协信地产、商业与产业园都装入狮头股份最终实现整体上市。但最终由于狮头股份的其中一个股东股权因合同纠纷被冻结，导致重组失败。
借壳失败后，同年，曾一手主导了协信转型发力商业与产业地产的协信控股常务副总裁曹志东离职。在曹志东的计划里，是想将商业、产业和住宅组合在一起，通过新的商业模式打造一个物业服务全生命周期闭环生态圈，提升其在资本市场的估值。在天骄爱生活网页上，尽管物业服务分为住宅物业服务、商业物业服务、产业物业服务、公建物业服务、资产经营及管理、设施设备管理、大数据七大平台体系，但除了商业物业、产业物业、公建物业，其他项目平台下并无在管项目。
2018年6月21日,天骄物业法人变更为汪香澄，并担任天骄爱生活现任董事长、总裁，其在2019年年终业绩会上提出“夯基础、扩规模、装内容、储人才”为工作路径，实现天骄物业价值提升。也是这一年，天骄爱生活荣膺物业服务企业综合实力500强TOP16，接管物业类型涵盖城市综合体、产业园区、住宅、公建物业等。
尽管如此，企查查显示，自成立以来，天骄爱生活涉及司法案件 1046，其中800多条是物业服务合同纠纷。近期，疫情影响之下，山东协信天骄云麓项目延期交房再度引来业主维权。
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“千亿局”悄然加速
作为此次传闻中的收购方，万科物业的上市之路也同样扑朔迷离，去年4月，有消息称，万科考虑让旗下物业管理业务在港股进行10亿美元的IPO，时间可能定在2020年，但万科方面却予以否认。
尽管对是否上市态度一直不明，但万科物业的业绩表现却不俗。年报数据显示，2018年万科物业实现营业收入 98亿元，同比增长 33.0%，成为国内首个营收百亿的公司。据万科物业官方披露，截至2020年1月底，已布局全国94座城市，旗下合同项目3672个，其中住宅服务合同项目2663个，商企服务合同项目1009个，合同面积突破6.3亿平方米，管理资产突破9.1万亿元。
透镜公司研究相关负责人认为，目前万科物业2018年收入近百亿元，占万科收入的3.3%，已经成为万科地产开发之外最赚钱的板块，只要妥善处理上市公司治理和财务方面的挑战，上市没有过多的障碍。
“虽然现在很多物管企业都热衷于赴港IPO，但如果能在A股挂牌则能带来更高的估值。也许万科物业是在等一个机会，一个能进入A股的机会。”北京一家国企投融资部副总经理在接受值得关注的是，除了此次传出的入股协信天骄事件，去年12月，万科物业曾与戴德梁行签约，合资成立资产服务公司，新公司由双方注入资产包构成，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理，据2018年，万科董事会主席郁亮在回应万科物业上市问题之时表示,万科物业有机会达到千亿市值。现在看来，做到千亿市值，似乎只差一个良机。
（此文刊于中国房地产报3月16日05版 责任流程审读：戴士潮
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