「华泰证券 股票」2020，楼市的“春天”可能从 7 月开始

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吴建斌，现任阳光控股执行董事、全球合伙人及阳光城集团执行副总裁。从事房地产行业已经有 35 个年头，先后在中海、碧桂园、阳光城工作过，近 20 年来，一直全面负责房企的财务管理、证券、法务、信息化及战略管理工作。
近日，在由中国房地产报、中国房地产网和中房智库主办的《直面疫情挑战：房企资金风险与应对策略》在线沙龙会议上，阳光城集团执行副总裁吴建斌受邀作了主题分享和交流。
01
疫情是坏事，但也有「间接利好」
新型冠状病毒肺炎疫情是一个影响非常大的「黑天鹅」事件。但吴建斌认为，对房地产行业来讲，其实坏事可能也是好事。
因为过去两年以来，房地产行业调控非常严厉。
这次疫情之后，国家对房地产的调控可能不会像 2018、2019 年力度那么大。
而中国房地产市场是个政策市，只要政策方面稍微对房地产有些放松或者提供一些支持，房地产市场就会健康蓬勃发展的。

▲遭遇黑天鹅，其实坏事可能也是好事
02
房企最难是从现在到 3 月底
吴建斌认为，对房企来说，要关注疫情影响之下的几个时间点。
3 月底是一个时间点；
3 月底到 6 月份是一个时间点。
从现在到 3 月底，房企是最难的。
疫情的严重形势从 2 月份可能一直会延续到 3 月份，到了二季度疫情会慢慢缓解，但是拖拖拉拉的可能会到 6 月份。
也就是说，今年上半年对房企现金流的考验是非常非常大的。
03
房企最难是从现在到 3 月底
如何应对这次疫情对房企的影响呢？
吴建斌认为还是要抓现金流，要狠抓现金流。
到今年3月底之前，房企再困难也不能让现金流断掉。到了二季度可能会有些销售回款，对现金流会有些帮助。但是大量的支出也从 2 月份、3 月份压后到了4、5、6 月份去了，而且 4、5、6 月份房企要应对的刚性兑付压力也比较大。
所以，房企应对这次疫情短期最核心的举措就是把现金流管好。现金流一是经营性现金流，二是投资性现金流，三是融资性现金流。

▲ 企业现金流管理
04
做好经营性现金流管控
经营性现金流方面，吴建斌建议房企要做好五方面的应对。
第一，盘活库存。每家企业从 2019 年结转到 2020 年都有大量的库存，大企业有几千亿的库存，中小企业也有几十亿到上百亿的库存，这些库存解决一部分，对企业帮助也是很大的。所以库存促销方面要想想办法。
第二，应收款催收。大的企业有上百亿，小的企业也有几十个亿。这些应收款包括客户买了房没给钱的，自己员工买了房没给钱的，等等。这个时候要勤打电话催款，甚至动用法律手段，效果还是比较大的。
第三，监管资金的盘活。房企有很多预售款在账上趴着，因为很多资金是政府在监管、银行在监管。疫情下，政府也理解房企，出了很多政策愿意帮助房企渡过难关。房企要抓好这部分被监管的资金，也可以回不少的钱。
第四，正常的销售。线上销售大家可能炒得很热，其实效果会一般般的。但是能做多少是多少，能做到一千万是一千万。政府也出台很多政策协助企业在线上销售、线上交割，这也是有利的办法。
第五，还有一些刚性兑付的，像土地的出让金，这块是可以延期的。多个城市的政府出台的政策已经非常明确，很多地方可以先延后几个月缓交，这块对经营性现金流支持是比较大的。

总之，经营性现金流主要是靠盘活一些「内存」，真正的销售回款帮助不大。房企要静下心想一想哪些方面能控制支出，要细化一下落实到人。
当然，最期待政府因城施策，将过去两年实施的「五限」政策取消或放松，让市场恢复它的供需平衡，其实，政策从中也是最大的获益者。
05
投资性现金流：分情况处理
投资性现金流方面，吴建斌建议对于投资性项目要分情况处理。
对于已经确权的项目，土地款到期需要付款，无论跟卖家还是政府都要去谈，去申请延期；如果没有确权的项目，就要衡量是不是真要买。
如果当时买的时候比较勉强，那这个时候可以找一些理由不买了，或者过一段时间再说。这块也可以节约很多资金，大的企业节约上百亿的资金都是有可能的。
吴建斌认为，「黑天鹅」飞走之后，困难期度过，房企应该还是按原来的长期战略规划，擅长一二线城市的就继续在一二线城市拿地，擅长三四五线城市就继续做三四五线城市发展。
不要做太大改变，只要把市场做深做透，各种政策应对到位，三四五线城市其实机会也是很多的，这次疫情影响最小的还是三四五线城市。

▲ 用好政府及银行的政策做好融资性现金流管理
06
融资现金流：把政府、银行政策「用足」
融资性现金流方面，吴建斌建议房企一是要用足政府及银行等机构推出的临时性纾困政策，二是要留意资本市场融资利好消息。
政策方面，现在很多城市推出了支持政策，比如交税申报的延期，可以延期三个月；关于开工日期，全国人大常委会法工委也解释了这次疫情是一次不可抗力因素，开工日期可以顺延，顺延时间有 3个月的，有 6 个月的，各企业要自己去申请。
房企要把政府的政策、银行的政策用足，能扩大一些融资金额。
从实操角度来讲，最近政府对于房企内地发债（公募债）有可能要放行。另外，有些房企原来想做定增的都不批，但是现在也不是铁板一块。疫情之下，政府可能要开闸一些定增，上市房企在这方面要留意一下。还有，境外发债是正常的，抓住窗口，就得获得不错的融资。
07
楼市「春天」可能从 7 月份开始
总之，吴建斌认为保现金流是当务之急，其他方面（如投资、工程款支付等）暂时停一停。
核心是先顺顺利利地把3月份度过，这是大节点。
4 月份、5 月份的销售可能陆续恢复，顺利地把上半年渡过。下半年各方面政策配套若到位后，售楼也会开始活跃，2020 年楼市的「春天」可能从 7 月份开始。

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