[强生控股股票]去地产化征途遇困 泛海控股金融化路漫漫

中房报见习走在地产金融化前列的泛海控股，近期遭遇资金层面上的困境。
3月3日，标普将泛海控股股份有限公司（股票代码：000046.SZ，下称“泛海控股”）的长期发行人信用评级下调至“CCC”，将未偿高级无抵押票据的长期发行评级下调至“CCC-”。除此之外，标普还将泛海控股的评级列入信用观察名单，并计划在4月份公司执行再融资计划和资产出售时解决信用观察问题。
合众资产风险总监赵其卓告诉中国房地产报━━━━
海外项目出售延迟
泛海控股遭遇评级下调与其近期的一笔资产出售有直接关系。
1月22日，泛海控股发布公告，将以10.06亿美元的价格出售公司在美国旧金山的地产项目，以进一步优化公司的资产负债结构，加速向轻资产转型。
上述资产包主要包括泛海控股在旧金山的相关未开发地块、在建工程和物业，此次交易对价为10.06亿美元（折合约69.4亿元人民币），项目买方SPF Capital为一家私募基金。
然而，2月28日，泛海控股宣布，完成资产出售的截止日期由原来的3月5日推迟至3月31日。新型冠状病毒肺炎疫情的暴发阻碍了交易进程，中国和美国之间的通行被暂停，影响了一些交易团队成员的行程。
标普认为，最初的资产出售时间将使泛海控股在3月份获得6.3亿美元的预付款，使该公司能够为4月30日的潜在交易做好充分准备。它还将为未来6个月到期的大部分债券提供急需的流动性。但因为资产出售的推迟，该公司在收到收益和回售日期之间只有大约30天的缓冲时间，几乎没有缓冲的空间。赵其卓表示，“CCC”其实已经是“垃圾级”的评级了，现在又下调为“CCC-”。这会使企业的债券收益率，即债券的风险溢价会变得更高，直接导致的结果是估值收益率上升，进而产生债券价格下跌的影响。
值得关注的是，泛海控股在国内房地产项目集中于武汉。截至2019年6月已完工及在建项目未来可售面积，武汉占比69.71%，今年的疫情，将对其项目和结转形成较大不利影响。
与此同时，泛海控股也在积极发债融资。2月27日，泛海控股发布公告称，公司于2020年2月26日——2月27日成功发行了泛海控股2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期），发行金额4亿元，票面利率为7.5%。
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地产金融化初级阶段
经过数年的调整，泛海控股去地产化的转型效果初见成效，金融收入占比超过八成。与此相对应的是，房地产板块在其营收中占比持续降低。2019年前三季度，泛海控股营业总收入82.97亿元，其中：金融业务营业收入67.17亿元，占比80.97%；房地产业务营业收入15.62亿元，占比18.83%；其他业务营业收入0.17亿元，占比0.20%。
金融是垄断行业，相对而言，不像房地产的强市场化，泛海在很早之前就已经拿到经营牌照，持有金融牌照就意味着为企业的盈利能力注入了一剂强心针，上述地产金融人士称，这也可以理解为泛海在众多房企中率先进行地产金融化转型的尝试。
国金证券(香港)执行董事兼投行部董事总经理黄立冲对（此文刊于中国房地产报3月9日07版 责任流程审读：戴士潮
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