「什么是成交量」上海新地王310.5亿元刷新中国大陆土地总价纪录

决策主力记者：包晶晶 决策主力编辑：陈梦妤
疫情之下，没有什么比新地王的诞生更令市场振奋。
2月20日下午，上海近年来最贵一宗土地出让成功落槌，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元成功竞得徐汇滨江西岸金融港地块，刷新中国大陆土地总价纪录。
该联合体由上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司等共同构成。据启信宝，重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司均为香港置地100%控股公司。

新地王实景 决策主力记者 包晶晶 摄
香港中环大地主
此次出让采用挂牌出让方式，2月5日至2月11日16：00之间接受申请，2月11日起正式开始挂牌，2月20日15：30截止挂牌。
根据出让信息，新地王为无底价挂牌出让，此前设立起始价为310.2亿元，增价幅度为200万元。仅经过一轮加价，香港置地联合体竞得上述地块。
该地参拍须高达65亿元保证金，在出让流程中，投标人还需签署承诺书，在承诺书中规定了违反持有物业及项目公司禁止转让的具体罚则，即10%土地出让金的罚款，3年内不能参与上海土地市场交易等。
豪取地王的香港置地，到底是什么来头？
从公开资料看，香港置地的历史可追溯至1889年，是亚洲历史最悠久的地产集团之一，在百慕大注册成立，是怡和集团成员之一。而怡和集团成立于1832年，总部设在香港怡和大厦，业务遍及全球30多个国家和地区。
1841年，怡和集团购下铜锣湾附近大幅土地作货仓。铜锣湾每天中午鸣放礼炮，就是由怡和集团负责的。怡和集团也是香港中环商业中心区的大地主，至今很多中环的贵重物业都由旗下香港置地拥有。比如，位于中环的置地广场。怡和集团最早从事洋行业务，与上海关联已久，1844年上海首次拍卖土地，即由怡和洋行购得。怡和在香港的业务还涉及酒店、零售等方方面面，足以与李嘉诚的长江系抗衡，你所熟悉的7-11、万宁、美心等都是他家的产业。
2019年7月，怡和集团位列《财富》世界500强榜单第280位。
新老地王交接
2013年的新鸿基以217.7亿元拿下徐家汇(002561)地块，2014年的中民投联合体以248.5亿元拿下董家渡地块，上海地王价格记录被不断刷新。新地王与新鸿基徐家汇(002561)地块开发面积几乎相等，但总价已远远超越老地王。同时，“徐汇滨江西岸金融港”还打破了2016年由深圳新会展中心 一期 配套商业用地保持的总价地王记录。
戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平接受《767股票知识网》采访时表示：“此前董家渡老地王地块总建筑面积仅113.9万平方米，总投资超600亿元；相较之下，新地王地块体量达180万平方米，总投资可能超过700亿元，且综合上海此前多块巨无霸综合地块建设情况来看，徐汇滨江地块建设周期或将在7～10年左右。”
记者查阅资料发现，该幅地块出让条件极为严苛，香港置地联合体须按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有的租赁住宅，这意味着仅有少量物业可供出售。
“像这种投入大、回报周期长的地块，不仅对受让者资金链是个比较大的考验，长时期内持有的先决条件也对企业在经营性物业运营管理提出了更高要求。”叶国平表示。
徐汇滨江西岸金融港作为上海建设“全球城市卓越水岸”的重要一环，在土地出让之初已确定为金融产业功能和企业机构量身定制，提前规划布局对于区域和企业而言意味着什么？
“此类布局通常是政府为了特定区域开发、提前对入驻企业的一种规划，便于有效引导将来的产业以及企业布局。”叶国平指出。据其介绍，这样的例子并不少见，之前上海其他新兴CBD片区开发中有过许多类似案例，中信泰富船厂项目便是个中典型——2008年，中国船舶工业集团与香港中信泰富集团合资开发，打造陆家嘴(600663)滨江金融城。项目于2017年完工，命名“船厂1862”，投入运营之后不仅成为了陆家嘴(600663)片区的重要名片、吸引众多知名企业入驻，于中信泰富本身而言，亦助其站稳了在城市更新领域的脚跟，反哺企业后续发展。
大面积整体出让稳地价、稳房价
事实上，徐汇滨江西岸金融港地块包括徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E等28个地块，为整体出让。2019年12月，市场就已经开始预热，《767股票知识网》记者在实探该地块后了解到，该地块周边聚集了诸多高端住宅以及世博博物馆、龙美术馆等文化场所。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，一般节后市场会有复苏的过程，现在有这么一幅重量级地块，有助于市场快速回归正常节奏。这批土地位置相当好，如果分割出让，有可能会出现高溢价成交。一旦拿地情绪高涨、连续出现高溢价率，土地市场热度会传递到房屋买卖市场，对控房价不利。
莱坊数据显示，目前徐汇滨江写字楼的资本价值在每平方米5.5万元至6万元，而近几年成交的商办地块成交价则在3万元/平方米左右。
莱坊上海/北京研究及咨询部主管杨悦晨对此表示：“310.5亿元成交价格与区位价值比较匹配，符合受让双方预期，同时也体现受让企业对于项目写字楼部分未来在徐汇滨江区域的价值期望。“
“此次拿地的企业在商办项目开发方面经验非常丰富，能够充分挖掘滨江区域的商办资源，而且该地块的区位以及未来发展，对于促进滨江区域商办市场成熟化影响很大。这样大体量的地块引入企业联合开发，可大大缓解企业资金压力，有利于风险分散。”杨悦晨表示。
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