拟投建百亿级综合开发项目ST正源：将分期开发，资金压力不大

决策主力记者：曾剑 决策主力编辑：梁枭
ST正源 600321 身上最大的看点或将“兑现”。据公司10月25日晚公告披露，其525亩工业用地转为住宅商用地的事项取得重大进展。据悉，上市公司拟在上述地块上投资建设一个综合性的开发项目，投资总额约100亿元。
拟投资百亿项目
据ST正源公告，公司于10月25日与成都双流区政府签订了《双流·正源国际荟产城融合项目投资协议书》 以下简称《投资协议书》 。根据《投资协议书》，上市公司拟基于位于成都双流黄水镇的525亩工业用地，以双评估补差方式整合，按现有城市规划实施自主改造，投资建设一个集特色商业街、商务办公、会议酒店、国际化住宅为一体的综合性产城融合项目。
公告显示，上述项目将由ST正源拟新设的子公司正源荟置业负责实施。经初步测算，项目直接投资金额约85亿元，总投资金额约100亿元。
总投资100亿元，对在近两年业绩才开始扭转的ST正源而言无疑是一笔巨款。公司是否有能力实施该项目？
对于资金来源，ST正源公告阐述为“自有资金和自筹资金”。公司透露将以股权或债权融资方式取得项目投资建设资金。
截至6月末，ST正源净资产为26.97亿元，资产负债率为21.07%。不过，ST正源也表示，因项目投资建设所需的资金量较大，未来，受金融市场调控、资金供需层面变动的影响，项目可能发生因建设资金不足影响建设进度的风险。
ST正源相关人士向《767股票知识网》记者表示，项目将按照规划分步实施，分期开发。首期建设的国际化社区启动区投资金额约12亿元。同时，由于项目地理位置较好，也可能会吸引一些外部资金。对于公司而言，资金压力应该不是很大。
数百亩工业用地转性终有实质性进展
《767股票知识网》记者注意到，ST正源上述525亩工业用地转商住用地事宜一直备受关注。
2017年5月，ST正源在其经营范围中增加“房地产开发与销售”业务。2017年9月，ST正源宣布，变更原来“不涉足房地产开发业务”的承诺，拟进入房地产开发业务领域。对此，上市公司曾解释，其位于双流县黄水镇的相应土地已被规划为城市住宅、商业建设开发区，公司拟在完成土地用途变更后进行房地产开发。
之后，ST正源曾在2018年年报等定期报告中披露称，公司在与有关部门沟通推进土地转性工作。但整体来看，事项此前一直没有实质性的进展。
如今，从ST正源最新发布的相关公告来看，其土地转性事宜无疑有了阶段性的成果。在公告中，上市公司表示，双流区政府将积极支持公司按相关规定办理土地使用条件变更手续，缴纳土地出让金及相关税费等。按照总体计划，项目拟自今年第四季度开始投资建设，预计建设期5～8年。
事实上，外界之所以关注ST正源的土地转性，主要原因在于，商业用地、住宅用地和工业用地存在高额价差。因此，若ST正源手握的存量土地可用于自主开发商品住宅等，将产生不错的价值。
ST正源在10月25日晚发布的公告中披露，“双流∙正源国际荟产城融合项目” 以下简称国际荟项目 可累计实现销售收入约141亿元。首期项目可实现销售收入约18亿元，预计2021年～2022年产生收益。
ST正源相关人士：更看重项目带来的转型契机
对于投资国际荟项目，ST正源在公告中称，这有利于公司盘活存量土地资源，布局城市运营服务，推动公司提档升级，实现高质量发展。
《767股票知识网》记者注意到，对于ST正源而言，若国际荟项目能够顺利推进，也是正源地产入主后在经营上取得的一次突破。
回顾历史，2016年11月，ST正源控制权发生变更。有着地产行业背景的正源地产取代国栋建设集团成为上市公司新的控股股东。随后，正源地产及其委派的管理团队开始全面接手ST正源的经营管理。
新管理层上任后，ST正源在原来以板材制造为主业的基础上，相继尝试物流、运输等新业务，并曾布局医院、数控等产业。通过存量业务与新业务的整合，上市公司逐步减亏，并于2018年扭亏为盈。
但整体来看，ST正源涉足的新业务对公司的业绩影响力度有限。根据公司公告，其已退出数控等产业。
ST正源上述人士向《767股票知识网》记者表示，在管理层接手公司业务后，希冀将这个上市平台打造好，对于公司的发展也做了很多思考和尝试。不过短期来看，一些业务难以发挥增益效果。
在ST正源上述人士看来，公司此次投资国际荟项目，更重要的意义在于为未来公司的转型升级提供机遇。其表示，一方面，通过投资该项目，可以将公司的板材、工程施工、酒店等现有业务整合利用起来；另一方面，通过项目潜在的收益，为上市公司积累拓展新兴业务的资本。
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