房企上市冷与热|申请的多，通过的少，房企赴港上市迎小年？

决策主力记者：吴若凡 决策主力编辑：魏文艺
10月23日，新力控股已通过港交所聆讯。5个月前递交招股书的新力控股，终于在资本市场有了进一步动态，而这距离中梁地产正式上市已经过去3个月。
值得注意的是，在这段时间，除了集中在本月17日和22日递交招股书的三巽控股和港龙地产，几乎无新增内地房地产企业赴港IPO，多家排队IPO的房企也出现审核材料失效的情况。
房企赴港IPO出现真空期，还是窗口已进入尾声？58安居客房产研究院首席分析师张波向《767股票知识网》记者分析认为，调控不断加码导致房地产行业未来前景的不确定性增强，会直接影响港交所对于内地赴港上市企业的判断，从而影响上市成功率。

港股上市房企缩水
2019年和2018年，一年之隔，内地房企的赴港上市之路却冷热分明。
2018年，内地中小房企选择扎堆赴港上市，并且成功率颇高。2018年1月16日，正荣地产上市，此后弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团等相继上市。加上由内房企业拆分的物业企业，2018年在港成功上市的内地房地产行业公司达11家，是近21年以来内地房地产行业企业港股上市的数量之最。
但进入2019年，截至目前成功上市的仅有德信中国、银城控股和中梁控股。
而与新力几乎同期递交招股书的海伦堡地产、奥山控股、万创国际还在排队，加上后续新交表列队中的汇景控股、中国天保、景业名邦、三巽控股、港龙地产，等待IPO通关的内房企有8家。记者粗略计算，今年至今内地房企赴港上市的成功率只有25%。
此外，2019年房企的上市等待期也逐渐拉长。记者统计发现，内地房地产企业在香港上市的前后时间 从最后一次递表到上市 平均为149天，最快74天、最慢245天。
以中梁地产为例，其从酝酿上市到最终挂牌，前后经历了2年时间。期间，中梁从递交招股书到成功上市的前后时间为245天。
规范提高审核加严
今年房企上市情况为何整体不如去年？
张波分析认为，房地产调控不断加码是一个不容忽视的原因，这导致房地产行业未来前景的不确定性增强，会直接影响港交所对于内地赴港上市企业的判断，影响成功率。
一位不愿具名的业内人士也向《767股票知识网》记者透露，今年6月港交所上市部前联席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕也有一定影响。“所以今年上市申请审核，较过往会更为严格。”
该人士指出，在港交所上市最核心的步骤是经历港交所多轮问询的考验，问题涉及公司的经营层面和所提供资料的真实性等，直至拿到“无异议函”后方可推进下一步工作。但不少房企的关键性指标不达标，其中不乏股权结构不够清晰、关联交易等问题。
例如，房企在刚成立时经历过法人股权变更、项目公司子或公司比较多，这些都会被联交所关注，企业需要额外花很多时间去处理公司的架构等问题，才可能通过审核。
同时，港交所对于内房企上市的规范性要求也有所提高。如新力控股的CFO空缺，如果无法及时填补相关位置的牵头人，也会影响上市效率和路演定价等重要进程。
此外，由于港交所对上市的要求有所提高，对于房企增长的可持续性也增加了关注。比如财务安全性，因为冲刺规模伴随负债率上升，那么加上负债之后的去化风险，整体财务安全性就会成为问询重点。
KKG董事总经理张昕向《767股票知识网》记者指出，今年房企上市之所以速度放缓，很大程度上和港交所的审核效率有关。有大量的内地企业想上市，审核团队承接业务的能力有限，那么多业务审核不过来，很多企业是从去年延到今年的。“除非你是特别企业，走特别路径和快速通道。”
上市募集资金减少
除了上市成功企业减少、周期拉长， 2019年上市房企的整体募资金额和去年同期相比也有所减少。
数据显示，2018年IPO上市的9家内地房地产企业，共募资169.12亿港元，平均每家IPO募资18.79亿港元。募资金额最高的是正荣地产，为44.81亿港元，最低的是募资2.25亿港元的万城控股。
2019年上市的房企中，德信中国上市募资13.72亿港元、银城国际募资仅7.7亿港元、中梁控股募资27.73亿港元，平均值在16.4亿港元。
为何今年赴港上市房企的实际募资缩水？张波直言，在融资不利的情况下，不少中小房企将上市视为融资的“救命稻草“，殊不知这“稻草”本身也并非含金量十足，不少企业往往定价偏低，直接影响到实际融资效果。
“对于谋求在港上市的房企来说，达到上市的业绩要求或许不困难，但是在房地产市场不乐观的现状下，如何吸引足够数量的投资者，以及能否接受市场偏低的定价，是个问题。”张波表示。
不过在克而瑞研究中心总经理林波看来，后续上市行情日趋向下，有一个客观现象是目前该上市的企业都上了，后续要上市的基本都是50强以后的企业。
这类企业存在几个问题，如规模偏小、盈利能力偏弱、增长可持续性不够，有些企业规模上升完全是因为所在城市的热度，因而存在不稳定因素。
例如IPO新进有了突破的新力控股，从销售、营收、净利看算是一家中小规模房企。招股书并未透露公司销售额，不过从克而瑞数据看，公司销售额尽管增长神速，不过却仍未达到“千亿”门槛。
“今年联交所优先把通道放给新经济公司，所以客观上，房企的上市环境不如去年。而且审核标准的提高，从规模、负债、增长持续性上面房企都有更大压力。2019年的确是一个小年。”林波表示。
港股IPO黄金期已过
窗口期似乎已慢慢过去，房企上市后续走势如何？
张昕认为，一些中小房企由于自身规模不大，盈利能力不强，投资人对他们的看法不会过于乐观，而是相对谨慎和保守。这些房企是在境内融不到资，找不到融资渠道，加之企业本身素质并不高，让其走资本市场道路本身就很勉强，这就使得其和港交所互动效率不高。规模小、盈利能力不强，从投资人这边获得认可度不高，在投资人响应不积极的情况下，上市最终可能流产。
以海伦堡、奥山为例，这两家企业规模偏小，盈利能力和利润率偏低，鉴于目前的因素影响，房企上市周期比去年还会拉长很多。
一直以来，港交所对于内地房企有一种偏好，这是根植于“四大家族”时代的基因，相较之下a股上市审核非常严格，所以不少内地房企选择在香港IPO，香港也有一些特定机构愿意去投房企，部分投资机构持续看好房地产。
一方面是缺钱需要融资，一方面是香港相对欢迎的态度，所以一些中小型房企还在为港股IPO做积极准备。但应该注意的是，有些企业因为自身吸引力不足、周期拉得太长，即使上市成功，募集的资金可能都无法覆盖其上市成本。
“后续股价和估值又迟迟难上升，最后才会知道这是‘流血上市’。”张昕告诉《767股票知识网》记者，目前房企已经把IPO重点放在物业管理板块，因为物业管理是轻资产，对资金要求非常低，现金流水非常好，这类企业不仅容易被投资人认可 香港资本市场对轻资产企业的认可度相对更高 ，也能在后续得到相对更高的估值。所以大型房企基本都已经或者正在筹措物业公司的上市。
镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan
767股票知识网