一年4次回购股票格力地产转型路好难债务激增排名猛跌

根据新一轮回购计划，从2019年6月13日至2020年6月12日，格力地产(600185)拟回购总金额2亿元-4亿元的股份，价格不超过7元/股，用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。10月21日晚间，格力地产(600185)发布公告称，公司通过集中竞价交易的方式已累计回购股份4340.71万股，占公司总股本的比例为2.11%，购买的最高价为5.29元/股、最低价为4.43元/股，已支付的总金额为2.156亿元 不含交易费用 。
根据新一轮回购计划，从2019年6月13日至2020年6月12日，格力地产(600185)拟回购总金额2亿元-4亿元的股份，价格不超过7元/股，用于转换上市公司发行的可转换为股票的公司债券。
股票回购超9亿元
《国际金融报》记者注意到，这已是今年以来，格力地产(600185)发布的第四次股份回购计划。
自去年底以3954万元发起首笔975万股股份回购之后，短短不到一年的时间内，格力地产(600185)已先后完成了三次股份回购计划。加上这次，格力地产(600185)先后共回购股票1.86亿股，占企业总股本的9.05%，合计金额超过9亿元。
值得注意的是，回购而来的股票，除了用以转换可转换为股票的公司债券之外，格力地产(600185)还打算用来推动企业内部的员工持股计划，只不过，该计划最终搁浅。
4月30日，格力地产(600185)在进行第三次股份回购时，披露了企业第五期员工持股计划草案。但5个月后，上述计划宣告折戟。9月5日，格力地产(600185)发布公告称，由于拟成立的资管计划的股票
经统计，截至10月，沪深两市共有109股在年内推出了员工持股计划，而中途折戟者，包括格力地产(600185)在内，仅有两例。
至于金融机构审批未通过的真实原因，以及后续是否会继续推进新的员工持股计划等相关问题，《国际金融报》记者致电格力地产(600185)品牌部，对方表示拒绝接受采访。
一名长江证券(000783)的地产分析师向《国际金融报》记者表示，短期内如此大规模的股票回购在地产圈并不常见，而这一手段除了公告中所说的支持员工持股计划、股权激励计划等用途之外，更多地是用来维护上市公司股价。
事实上，在企业首次开启股份回购计划后，格力地产(600185)的股价在短期内获得了有力拉升。公开资料显示，去年底，格力地产(600185)正处于近5年以来的低谷，2018年12月26日，其股价报收3.79元。而回购计划发布后至4月9日不到4个月时间内，格力股价迅速飙升至5.92元，相比低点上涨56.2%。
不过，持续上涨的趋势未能持续太久，截至10月22日，格力地产(600185)报收5.3元，相较此前已有所下滑。有分析人士向《国际金融报》记者分析称，企业在资本市场上表现如何，根本上还是要靠其经营业绩来支撑，除此以外，大多激励措施的实际作用都十分有限，而且只是暂时性的。
那么，格力地产(600185)今年以来业绩如何
规模掉队
10月14日晚间，格力地产(600185)交出三季度成绩单，成为上交所首家披露三季度财报的上市公司。
财报显示，2019年前三季度，格力地产(600185)实现营业收入34.32亿元，同比增幅高达88.69%;归属于上市公司股东的净利润5.02亿元，同比增长28.65%;扣非净利润4.91亿元，同比增长31.09%。
这对于销售业绩连续三年停滞不前的格力地产(600185)而言，无疑是一剂强心针。
自2015年正式脱离格力集团开始，格力地产(600185)的房地产业务发展就颇不顺利。彼时，格力集团将持有的3亿股格力地产(600185)无限流通股，无偿划转至珠海市国资委的全资子公司珠海投资控股有限公司。自此，格力地产(600185)与格力集团再无股权关系。
数据显示，2016年-2018年，被称为全国房地产业“黄金年代”的三年间，格力地产(600185)的营业收入分别为31.2亿元、31.3亿元、30.78亿元。
而这三年间，全国多数一二线重点城市均呈现房价飞涨、物业销售激增的状态，上到碧万恒等龙头房企，下至正商、弘阳、大发等地方性中小房企，均在这段时间内突飞猛进，奠定自身的全国化格局。
相比而言，格力地产(600185)的表现着实令人大跌眼镜，不仅被作为老对手的美的置业后来居上，就连同属珠海市国资委旗下的地产上市公司华发股份(600325)，也早已将之远远甩在了身后。
克而瑞数据显示，今年1-9月，房地产企业操盘金额排行榜中，美的置业以663.9亿元位列第28位，华发股份(600325)以478.8亿元位列第40位，均有大幅上升。反观格力地产(600185)，早已跌落TOP200之外。
转型代建行业
需要指出的是，此次格力地产(600185)的营收大涨，与其房地产开发业务关系不大，主要归功于代建业务。
财报显示，格力地产(600185)兴起于去年下半年的的代建工程业务，今年上半年已实现营业收入12.88亿元，占公司总营收的48.26%，已超过同期房地产开发业务47%的营收占比。由此可见，格力地产(600185)转型的速度之快与态度之坚。
上交所在发给格力地产(600185)的半年报问询函中，特意提到其代建工程业务，包括代建工程的具体开展模式，以及相关业务发展是否具有可持续性。
对此，格力地产(600185)回应称：“代建业务主要是格力地产(600185)子公司作为珠海市洪湾渔港项目投资建设主体单位，建设洪湾渔港项目。洪湾渔港竣工验收后，由市财政部门负责审核实际投资，并按审核后项目实际投资成本+管理费+资金利息分7年返还给格力地产(600185)。”
据了解，格力地产(600185)在代建项目已完成移交、可回收金额确定的情况下确认收入并结转成本，其中，2018年度确认相关收入5.06亿元 含税 ，2019年上半年确认营业收入12.798亿元。
格力地产(600185)董事长鲁君四在今年1月的年度经营会议上提到，借助粤港澳大湾区的机遇，房地产业务要在“量”上提升，拓展新项目，同时重点发展口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业等业务。
反观其房地产开发业务，与此前相比不升反降，俨然已经在为代建业务让道。
财经评论员严跃进也指出，耗资9亿元大规模回购股票，对一家中小上市房企来说并不是一笔小数目。将这笔钱用作回购股票而非扩大规模之用，或一定程度上表明了企业目前并无特别好的开发投资项目，或者主观意愿上不愿意为之。
经营问题凸显
一方面是大规模地股票回购，另一方面是前三季度格力地产(600185)的短期债务激增，自有资金似乎并不充裕。
截至2019年9月30日，格力地产(600185)短期借款为2.36亿元，同比增加57.25%;一年内到期非流动性负债73.39亿元，同比增加35.52%。
格力地产(600185)第三期中期票据募集说明书显示，公司短期资金缺口为119.7亿元。而截至2019年三季度末，该公司现金及现金等价物余额仅为28.98亿元。
此外，代建业务造成格力地产(600185)应收账款大幅增加，也在一定程度上占用了不少企业资金。
2019年上半年，格力地产(600185)长期应收款为15.26亿元，较上期期末上升13.03亿元，涨幅为583.5%。且应收账款集中度较高，期末余额前五名应收账款金额合计为2.03亿元，占应收账款年末合计数的93.59%。
有分析人士认为，长期应收款的大幅增加，占用大量的流动资金，易造成企业流动资金出现短缺，降低企业的资金使用效率，使企业效益下降，久而久之或将影响资金周转。
此外，《国际金融报》记者查阅财报数据发现，尽管格力地产(600185)前三季度呈现营利双增态势，但净利率和毛利率却因其营业成本和相关费用的增加不升反降。
截至2019年三季度末，格力地产(600185)的营业成本为24.5亿元，同比大涨134.74%;销售费用为0.76亿元，同比上涨36.99%;财务费用为0.59亿元，同比上涨61.06%。
格力地产(600185)方面表示，营业成本增加主要是本期房地产及代建成本增加所致;其次，营销费用以及利息费用增加导致财务费用增加。
有业内人士认为，格力地产(600185)存货去化速度慢，周转率低于行业平均水平，这在一定程度上增加了营业成本，从而影响利润率。
财报显示，截至报告期末，格力地产(600185)的存货为223.99亿元，而预收账款为15.16亿元，仅占存货余额的6.76%，低于行业平均水平。存货中包含华宁花园、格力香樟、格力广场、格力海岸在内的多个开发产品去化较慢，例如目前在开发的格力海岸项目的开发周期为7-9年。
上交所在发给格力地产(600185)的2019年半年报问询函中，曾要求其说明房地产业务去化较慢的原因。
对此，格力地产(600185)方面表示，其开发理念不同于其他强调高周转的公司，主要产品为中高端住宅，所以开发周期较长。其中，格力海岸项目共分七期开发，最早开工为2011年，累计去化率65.06%。
上述地产分析师总结称，以格力地产(600185)目前的经营情况，这场转型改革之路将漫长且艰难。
国际金融报记者张志峰
来源: 国际金融报