2019楼市三季报丨信贷收紧+去杠杆压力促房企开启多元化融资渠道

决策主力记者：吴若凡 决策主力编辑：魏文艺
在持续趋紧的融资行情下，房企在三季度交出了一个比较出乎意料的“成绩单”。
据克而瑞监测数据不完全统计，2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元，同比增加了11.6%，环比增加了0.85%。房企累计融资总额为10940亿元，同比增加1.3%，基本与去年同期持平。由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资，7月的单月融资额有大幅增加，但8、9月份随着融资限制的密集出台，融资规模急剧下降。
多位业内人士向《767股票知识网》记者分析认为，在融资收紧、市场下行的大背景下，“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。预计四季度企业投资力度会进一步减弱，拿地将更聚焦基本面较好的一线和热点二线城市。
整体融资压力加剧 激化企业行情分化
今年的8、9月本应该是一个相对低点。克而瑞监测数据显示，由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资，单月融资额出现了强力的反弹，达到了1646亿元，仅次于1月份。8、9月份在融资环境收紧的影响下，单月融资规模降至770亿元左右，处于年内低位。不过也有绿地控股(600606)、碧桂园、龙光等大型企业成功发行外债，上述三家发行了5亿~7亿美元优先票据，其海外债票面的利率均在7.0%以下，成本有较好控制。
不过9月房企债务融资成本的结构性下降，主要是由于发债数量减少，以及融资成本较低的房企发债占比较大，融资成本整体仍处于较高水平。
这侧面映射出一个越来越明显的趋势——分化。

2018年以来40典型上市房企单月融资规模 数据来源：同策研究院
2019年第三季度房企的融资环境继续收紧，政府出台了多项政策对境外债、信托以及开发贷等融资方式加强了监管力度，整体融资成本逐渐增加，不过房企间的融资利率差异化却在这一波“洗牌”中愈加突显。
数据显示，万科、龙湖融资利率低于4%，而中梁、泰禾等融资利率均在10%以上。据上交所7月31日消息，碧桂园发行的不超过58亿元 含 的公司债券 第二期 票面利率定为5.14%；9月鸿坤发行的利率高达14.75%；10月16日，佳兆业集团控股有限公司发布公告表示，发行2022年到期的4亿美元的优先票据，利息为11.95%。
据同策研究院统计数据显示，9月40家典型房企融资金额为689.56亿元，环比上涨87.25%。本年度继8月大幅下跌后又一次快速反弹。
从单个企业来看，因为政府从4月份开始收紧了融资政策，同时企业本身也有去杠杆的需求，近一半房企的融资规模在三季度有所减少，不过也有50家大房企的融资规模同比增加，其中有34家房企的融资增幅超过50%，差距越来越大。
也是由于龙头房企以及在2019年快速扩张的企业的力度加持，2019前三季度融资超200亿元的企业有17家，与去年持平。
58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《767股票知识网》记者，整体来看，面对融资从紧，调控不放松的态势，房企一方面是要积极寻找融资渠道，另一方面选择主动降杠杆的做法也是明智之举。
下半年重在去杠杆 创新融资受追捧
后市在融资环境多方位堵截的情况，房企整体融资压力和成本加大还会持续，中小型企业如何生存？
“无论是千亿之上的房企还是积极谋求规模化的中小房企，当下通过降杠杆来加速降低企业自身的财务风险，实现自身有质量、稳定的发展在当下显得更为重要。”张波指出，可以看到市场上已经能不少房企，尤其是高负债类房企今年积极通过项目转让、谨慎拿地、合作开发等多种方式来降杠杆、促回流。
实际上，从企业自身来看，上半年末房企负债规模进一步上升，整体加权平均净负债率相比年初上升了4.29个百分点至91.37%，有息负债余额的平均融资成本也进一步上升至7.04%，整体财务压力在加大。

2019年8月、9月典型上市房企融资情况对比 数据来源：同策研究院
在此情况下，房企更要重视销售回款，四季度将进一步加大销售及其回款力度。同时关注资产证券化等创新型融资的产品搭建，加强与金融机构的合作，以更多元化的融资渠道以应对，也是企业寻求突破的关键。
如9月27日首开股份(600376)发布公告表示，旗下子公司首开中庚投资拟向生命保险资产管理有限公司申请8亿元保债计划，期限2年，由首开股份(600376)提供全额全程担保。
9月6日，阳光城(000671)为旗下持有100%权益的子公司长兴万益投资拟接受华融融德委托恒丰银行北京分行的期限为24个月的7亿元贷款提供担保。
此前，阳光城(000671)执行副总裁吴建斌就表示，渡过融资难的最好办法是将融资工具用到极致其表示，股权融资方面，IPO融资，但是现在可能只能到香港IPO，在国内是没有机会的；发行股票买资产，这在国内是可以做的，但是审批的流程、审批的难度也是比较大的；债权类的融资，比如说公司债。
另外，可以从项目的层面上，目前常见的比如说开放股权、合作拿地；还有开发贷、供应链融资、商票、保理融资是正常的，与总包单位的合作也是正常的。
吴建斌向《767股票知识网》记者表示，房企渡过融资难最有效的方法是充分用好能用的融资工具并用到极致、耐心并静观其变、控预期、控增长。
文章来源：镁刻地产原创 喜欢请关注微信号meikedichan
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