多地推行买公寓落户渴求人才还是消化库存？

在房地产调控与人才引进并存的大背景下，“买公寓落户”的做法近期再度引发市场关注。
从9月15日起，宁波市正式施行户口迁移新政。新政在去年出台的政策基础上大幅度放宽人才落户、居住就业落户条件，取消老年父母投靠落户限制，并新增了租赁落户和投资创业落户，明确规定“商业用房或办公用房可落户”，即购买公寓也可落户。除宁波外，目前可以通过购买公寓而直接落户的城市，还包括宁波、六安。
此外，在佛山等一些实施积分落户的城市，公寓与住宅一样，适用于同一套的积分规则。
这些做法被业界简称为“买公寓落户”。目前来看，这类政策不是新规，国内已有一些城市实施了这种做法。
过去几年来，不少城市放宽落户条件，以吸引人才留住人才。在大多数城市，放开户籍通常意味着放开购房资格。在一些业内人士看来，“买公寓落户”的做法背后，另有隐情。
“买公寓落户”存争议
与住宅不同，公寓是以商业立项，设计成住宅产品的一种业态。公寓的产权年限通常为40年或50年，水、电、物业费的标准通常也高于住宅。目前，除北京等少数热点城市外，大部分城市并未对公寓实施限购政策。
宁波市最新实施的落户新政，于今年7月25日就已出台。这份名为《关于进一步放宽我市户口准入条件的通知》指出，取得商业用房或办公用房合法所有权的，可将本人、配偶、未成年子女户口迁入到房产所在地的社区集体户。
但文件同时规定了一个先决条件，即“在我市投资办企业、个人创业税款缴纳满3年或社保缴纳满3年”。
也即，宁波的落户政策，并不是简单的“购买公寓即可落户”。通过这种方式进行落户的，同样面临一定的门槛。
长沙的公寓落户政策也得以确认。9月4日，长沙市政府网的“市长信箱”栏目在回复群众提问时表示，“通过购买、受赠、继承等途径，拥有了公寓房合法所有权的人员，……可以申请将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母户口迁入我市房屋所在地城镇。”
数天后，该栏目还表示，商业公寓落户后，如在长沙城区并无其他住宅性质房产，且家长及小孩实际居住 经入户调查 ，可以按有户无房排序安排入学。
在一些实施积分落户的城市，公寓与住宅适用于同一套的积分规则。比如，按照佛山于去年11月出台的新规，在佛山市拥有合法房产 含商业类，如公寓、商铺、写字楼等 ，按房产建筑面积每平方米积1分计分。
“‘买公寓落户’不是新规，国内已有一些城市实施了这种政策。”中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示，这种做法反映出地方政府对人才的迫切需求，但以这种方式进行落户有待商榷。
在部分业内人士看来，按照当前楼市调控的主基调，对商办类和公寓项目的做法应该是严控，不能作为落户的渠道。比如，2017年，北京对商住类产品实施了比住宅更为严厉的限购政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，厦门推出最严“禁公寓令”，规定商办项目改造成为公寓类住宅的，甚至可无偿收回土地使用权。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，虽然“买公寓落户”的做法存在争议，但仍有一定的现实意义。由于住宅限购等原因，近年来，很多城市都存在大量购买了公寓产品，并将其作为唯一住所的人群，这部分人有着落户的现实需要。
他还表示，这种做法不能简单理解为购房政策的放松，但客观上有助于这类物业价值的上升。由于很多城市的公寓库存庞大，还能起到消化库存的效果。“很多城市在制定这类政策的时候，事实上已经考虑到了这一点。”
去库存压力仍大
我国公寓市场的库存规模有多大？
世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天认为，一线城市的情况稍好，在很多二三线城市，公寓类产品普遍存在过剩现象。据监测，长沙的公寓空置率达到30%。
究其原因，主要是因为此前几年商业用地供应量过大，近些年在土地出让中，虽然商办地块占比有所下降，但综合类土地中也包含商业部分。且相比纯住宅类产品，公寓类产品的去化速度要慢得多。
近几年来，很多城市允许将空置的公寓产品改造成长租公寓或共享办公空间，但当前的公寓存量规模仍然不容忽视。
以出台“买公寓落户”的城市为例，根据湖南中原地产的统计，截至今年6月末，长沙市商办公寓存量面积为162.7万平方米，达近两年最高。按照当前的消化速度，该类产品的去化周期为16.8个月。
据宁波中原地产的数据，近期宁波公寓类产品供需两旺，但库存规模仍然不小。
其他城市中，据锐理数据统计，截至2019年8月底，成都公寓市场存量约为640.72万平方米，需要21.7个月才能消化库存。据克而瑞数据统计，截至2018年11月底，广州一手公寓库存量达160.04万平方米，余28136套存货，去化周期达23.1个月。
孙祖天认为，“买公寓落户”政策的推出，本身就兼具人才引进和商办产品去库存的双重考虑。
安徽六安是从去年6月份推出“买公寓落户”的，在六安购买存量公寓，甚至可享受与住宅同等的入户、上学、参加城乡居民基本医疗保险等政策。这一条款出现在名为《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见》的文件中，出发点显而易见。
严跃进仍对这一政策持正面看法，他认为，“买公寓落户”并不等同于调控政策放松。如果在引进人才的同时，促进了商办库存的消化，并不是坏事。
孙祖天指出，从商业运营的角度看，散售物业的管理难度，要明显大于整租或整售物业。因此，放开公寓的销售，可能会对这类项目的管理带来一定压力。
他还表示，“买公寓落户”政策的推行，容易刺激一部分投资性需求的释放，这一点需要警惕。
21世纪经济报道 张敏