原创经营失血靠卖地求生负债千亿的新湖中宝路在何方

出品：每日财报
房地产宏观调控持续趋严，融资的渠道也在不断收紧，在这样的背景下，房地产开发采取“拖字诀”的浙系房企新湖中宝(600208) ，正迎来经营和资本层面的双重压力。
《每日财报》注意到，过去数年间，新湖中宝(600208)一直致力于滩涂开发、旧改项目，一度称霸上海市场。不过由于此类项目投入多、回款慢、周期长等特性，新湖中宝(600208)深受高负债、 业绩增速缓慢的困扰。
作为一手构筑起新湖系的掌门人，黄伟先后抓住了从从眼镜店、股票、期货到房地产几乎每个市场浪潮中的风口，那么在时下地产调控不放松的宏观背景下，能带领新湖中宝(600208)顺利度过难关吗？
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卖地求生 资金回笼困境
中报显示，公司2019上半年实现营业总收入72.8亿，同比增长30.1%；实现归母净利润17.2亿，同比增长18.1%；每股收益为0.2元。报告期内，公司毛利率为38.7%，同比提高9.9个百分点，净利率为23.5%，同比降低2.7个百分点。
简单从财务数据上看，其表现还不错。但是其负债率却是压力十足。
根据《每日财报》的查阅，新湖中宝(600208)近四年负债总额分别为636.67亿元、816.73亿元、916.69亿元、1055亿元，2019年第一季度再度升高，达到1093.32亿元。

新湖中宝(600208)经营持续失血，开始通过发债、卖地等途径筹措回笼资金，以应对高达1093.32亿元的总负债。就在7月份，新湖中宝(600208)与融创地产签署合作协议书，拟将近百万平方米的土地储备作价67亿元出售给融创，涉及上海、温州和启东等地，引起市场关注。根据公告显示，新湖中宝(600208)本次交易产生收益约 5 亿元。不过，这次交易也实在是割肉之举。
通过与融创的这笔交易，新湖中宝(600208)也算是甩开了巨大的财务压力，如果未来房地产业的行情不错，自己还能分一杯羹；另外，融创拿到百万方优质土地资源储备，进一步主导开发，还有新湖中宝(600208)担保，未来发展更添助力。
不过，在政策调控、融资渠道收紧的大环境下，融资难带来的周转压力也不容小觑，对于销售回款提出了更高的要求。2019年第一季度，新湖中宝(600208)地产合同销售面积为13.50万平方米，同比减少0.33%；合同销售收入21.27亿元，同比减少6.77%；结算面积8.28万平方米，同比减少53.89%；结算收入8.43亿元，同比减少59.28%。
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负债千亿 巨大偿债压力
截至今年一季末，新湖中宝(600208)的总负债为1093.32亿元，其中短期借款为31.53亿元，一年内到期的非流动负债为221.54亿元，而一季末公司的现金及现金等价物余额为140.52亿元，可以看到，新湖中宝(600208)短期偿债压力不小。
据公告显示，截止2018年末，新湖中宝(600208)的总资产为1398.71亿元，总负债为1054.85亿元，资产负债率为75.42%，其中，短期借款29.41亿元，长期借款404.49亿元。
实际上，就在今年6月，新湖中宝(600208)刚刚发行了一笔1.1亿美元的境外债券。值得注意的是，这笔债券额度不仅高，利率同样也高，达到了11%。有研究机构曾统计过房企海外融资情况。1-5月，房企融资中海外债占比达到了23.1%，票面利率均值为8.91%，比2018全年境外融资7%出头的利率明显要高。
此外，相较于债务风险，新湖中宝(600208)对外担保或面临风险。数据显示，截至2018年末，公司对外担保余额为109.6亿元，其中对企业的担保余额为25.53亿元，占净资产比例的7.42%。
对于这些债务保障来看，有分析机构认为，新湖中宝(600208)盈利仍能对利息支出形成覆盖，但保障能力一般。从流动比率和速动比率分别为2.09倍和0.51倍看，流动资产对流动负债的覆盖程度同样一般。
与此同时，新湖中宝(600208)存在较大规模的受限资产。数据显示，截至2018年末受限资产为454.47亿元，占总资产比重为32.49%，占净资产比重为132.17%。受限资产大部分因用作融资的抵押或质押资产。
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负现金流 经营不容乐观
据中国指数研究院数据显示，2018年全国房企销售额排名，新湖中宝(600208)已排到百名开外了。
以房地产为主业的新湖中宝(600208)近年营收增长缓慢，2016-2018年，新湖中宝(600208)营收分别为136亿元、175亿元、172亿元。公司经营活动现金流量净额也不容乐观，自2015年至2018年首次为负且有扩大趋势，2018年现金流首次转负资产受限遭上交所问询，今年一季度，经营活动产生的现金流量净额为-23.73亿元。
就在今年初，新湖中宝(600208)收到上交所问询函，15问质疑其现金流及资产情况。新湖中宝(600208)在回复上交所问询函中解释，2017年的部分现金收入
尽管新湖中宝(600208)给出了关于现金流转负的解释，这并不代表新湖中宝(600208)面临的现金流没有问题，今年一季度，正是受到房地产业务影响，公司营业收入同比大幅下降55.76%，毛利率同比减少20.1%，当期毛利润同比减少8.50亿元。同期，公司销售费用同比增长40.68%至0.85亿元，财务费用同比增加20.97%至5.49亿元。费用占营业收入比例高达57.20%，同比增加36.02%。
另外，8月22日晚间，温州市纪委官方网站“清廉温州网”发布消息，温州银行党委委员、副董事长、行长吴华涉嫌严重违纪违法，目前正在接受纪律审查和监察调查。联合资信在评级报告中提出，由于存在部分投资资产“非标转标”的压力，温州银行房地产及建筑业贷款规模上升较快，投资资产与传统信贷投放存在行业重叠的情况，需关注信用风险集中暴露的可能。温州银行与新湖中宝(600208)关系密切，此次行长“下马”，大股东新湖中宝(600208)与银行的贷款资金问题和下一步发展更加备受外界关注。
就目前来看，房地产发展的大环境不行，就算新湖中宝(600208)以土地储备较多，取得成本较低的优势自己开发，但是又陷入资金紧张、周期太长，不确定因素过多的多重困境中，出让部分项目或许拯救了自己，也让别人受益，是某种程度上的双赢。但房企的冬天还没有结束，分化也将加剧，房地产寡头化的趋势也将越来越明显。