8月楼市入秋：土地交易量价齐跌房企抢收不力

立秋已过，楼市微凉。
8月是上市房企公布中期业绩的时段，得益于“小阳春”行情以及6月的冲刺，大中型房企普遍拿到一份好看的中报。但喧嚣过后，市场继续转头向下。
上海易居研究院发布的数据显示，今年8月，百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%，略低于1-7月均值。其中，TOP30房企中，有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年，百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。
对比往年，市场在7月和8月出现降温并不显得意外。在年中的节点过后，市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”。
但今年的市场下滑，还有一个重要的背景，即调控继续施压，融资渠道大幅收紧。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，更使得每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。受此影响，开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。8月，热点城市土地市场首次出现“量价齐跌”的局面。
目前来看，低迷预期很难在短时间内反转。近期，不少房企宣布收缩拿地计划，而在销售策略上，则倾向于快进快出的“抢收式”打法。但这种策略能否真正奏效，目前仍需观察。
土地交易“量价齐跌”
上海易居研究院发布报告显示，2019年8月，40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米，环比下降16.9%，为今年3月以来首次下降；40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米，环比下跌1.8%，为今年2月以来首次下跌。
8月，三类城市的土地交易面积均出现下降。其中，一线城市环比下降4成，二线城市下降17.1%，三线城市下降5.7%。
土地出让金方面，8月40城市土地出让收入为1933.7亿元，环比下降30.3%，同比下降11.2%。尽管如此，前8月仍有三个城市的土地出让金规模超过千亿，分别是北京 1802.7亿 、南京 1071.4亿 、杭州 1047.1亿 。
诸葛找房发布的另一组数据，也显示出土地市场已趋于平淡。该机构指出，8月主要地级城市的土地溢价率已从4月的25%降至不足10%；流拍率则达到6.07%，连续三个月上升。
住宅市场方面，上海易居研究院监测的13个城市中，8月单月的二手房成交量环比下降8.5%，二手房市场进一步降温，成交量仍处于今年5月以来的下行通道中。
分析人士指出，8月市场的降温，虽然有一定的季节因素，但政策调控的作用更为明显。
从今年5月底开始，多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。同时，住建部针对“地王”现象点名部分开发商。7月初，部分信托公司接到银保监会的指导，收紧房地产信托业务。国家发改委也于此后要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后，央行就房地产占用信贷资源，消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决方案。
中原地产的统计显示，今年8月，中央和各地出台的房地产调控政策多达60次，创下春节后的新高。
房企心态“偏悲观”
“我们今年做了几次北京的房地产信心指数调查，从数据上看到，有六七个指标呈现出偏悲观的结论，加权以后总的结果也是偏悲观的。”在近期的北京地产高品质发展论坛上，北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志表示，持续不断的楼市调控，正在改变房企对市场的惯有判断。
他表示，这一轮楼市调控有一个明显的特点。“房地产市场近三年的政策都保持了定力，连续在关键点上释放‘房住不炒’的决心，而且每一次的政策释放或者喊话，都伴随有具体措施。”
实际上，北京楼市仅是一个缩影。今年下半年以来，身处楼市营销一线的职业经理人，日子都不好过。
近日，某大型房企南京公司负责人向21世纪经济报道袒露了其“心路历程”：2016年之前，南京开发商普遍追求利润最大化；自南京于2016年实施“限价令”后，企业一度陷入观望；随后的两年间，调控政策不断加码，传统营销手段开始失效，一些企业无法完成销售目标；今年上半年，南京一度松绑落户政策，并刺激楼市升温；但随后，政策再度施压，在一些供应扎堆的区域，项目销售继续陷入停滞……
“如果没有一定的项目储备，尤其是刚需盘的储备，就很难熬过这段时间。”该人士表示，近些年虽然南京市场有涨有跌，但政策始终未真正放松，且正趋于常态化。目前，企业已经逐渐习惯于这种政策环境。
房地产职业经理人的压力，不仅来自于市场，还有企业的业绩要求。
今年上半年，多数企业的销售规模虽有增长，但不足全年目标的50%。为了在下半年冲击业绩，很多房企制定了“抢收”计划，并以回款率作为重要的考核指标。
7月，恒大率先以全面促销措施拉开“抢收”的序幕。在8月中旬的业绩会上，旭辉控股总裁林峰透露，以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉下半年的发展策略。某家总部位于深圳的房企人士也向21世纪经济报道表示，在这个阶段，公司更加奉行“见好就收”的高周转策略，不过于追求利润。
从8月业绩来看，这轮“抢收”的效果尚不明显。上海易居研究院认为，随着“金九银十”到来，房企势必加大推案营销力度，届时成交量持续下滑的态势或能止住。
但土地市场的降温态势，有可能会延续下去。受融资渠道收紧的影响，富力、融创等房企都明确下半年“原则上停止拿地”，其余大中型房企的投资策略也偏谨慎和保守，因为“一旦拿错一块地，就有可能拖累整个城市公司或区域公司”。
上海易居研究院认为，预计随着调控政策作用的进一步显现，未来几个月土地市场可能继续降温。
21世纪经济报道 张敏 王璐