逾30家A股房企已公布半年报业绩总体表现超预期

a股上市公司半年报披露进入高峰期，截至8月23日，已有超过30家A股房企公布了2019年半年报。从目前已披露的房企半年报数据来看，2019年上半年，随着房地产行业集中度的进一步提高，大多数规模房企业绩稳中有增，土地投拓更趋谨慎并向一二线城市回归；在融资环境趋紧的市况下，房企纷纷抓销售促回款，同时积极调整财务结构降负债。一大批房企正主动或被动地从粗放式发展转向高质量发展。
业绩总体超预期
8月23日晚间，新城控股(601155)发布2019年半年报。报告期内，公司实现营业收入170.64亿元，同比增长8.29%；实现归属于上市公司股东的净利润25.92亿元，同比增长2.13%。销售方面，上半年公司实现销售金额1224.18亿元，同比增长28.44%；实现销售面积1049.52万平方米，同比增长35.5%。
此前一天，融创中国发布2019年中期业绩。报告期内，融创中国实现合同销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%；实现收入768.4亿元，同比增长64.9%；净利润102.9亿元，同比增长61.7%。
新城控股(601155)、融创中国作为房地产行业前十强企业，其亮眼业绩是上半年房企业绩表现的一个缩影。有业内人士用“超预期”概括了对房企上半年整体业绩表现的直观感受。
以龙头房企万科为例，2019年上半年实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%，其中来自房地产业务的结算收入占比达95.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%。销售业绩方面，上半年万科实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340亿元，同比分别增长5.6%和9.6%。
金科股份(000656)2019年上半年的表现更为亮丽。上半年，金科股份(000656)实现营业收入261.05亿元，同比增长68%；实现净利润31.67亿元，同比增长近300%；归属于上市公司股东的净利润25.90亿元，同比增长289%。
克而瑞研究中心研究员房玲认为，房企的营收是根据交付来结算的，一般有两年左右的周期。由于前两年房企的销售增长比较快，兑现到当期的结算收入增长比较显著，导致今年上半年大部分房企的营收和利润规模都有不错的增长。
拿地方面，不少房企开始回归一二线，在半年报中强调公司持续加大在一二线城市的投拓力度。
不过，值得注意的是，5月份银保监会发布23号文，令一些房企对土地市场的态度更趋谨慎。融创中国董事会主席孙宏斌22日在公司中期业绩会上表示，公司自今年5月份起已基本停止在公开市场拿地。旭辉集团董事长林中也表示，下半年会减慢进入新城市，优先聚焦深耕已有城市。
狠抓销售积极回款
今年上半年，部分热点城市出现了难得的“小阳春”行情，但随着各地陆续调控加码，市场明显降温，房企融资政策也逐步收紧。
今年5月，银保监会23号文件进一步规范银行及非银金融机构，信托监管更为严格；7月初，银保监会又对多家信托公司进行约谈；7月12日，国家发改委下发通知，对房企的境外发债进行规范，限定房企海外发债只能用于置换一年内到期的债务。
因时而动，大部分房企严控债务规模与资金成本，提高资金使用效率，不断优化债务结构。比如阳光城(000671)，上半年在资产规模新增、优质土储增加等前提条件下，公司有效降低资产负债率至83.58%，降低有息资产负债率至38.84%，降低净负债率至145.13%，分别较2018年底减少0.85个、4个和37.09个百分点，平均融资成本7.72%，比2018年年底优化22个基点。
又如万科，截至6月末持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率为35.04%，继续保持行业低位。保利地产(600048)则坚持强化现金管控，上半年累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%。截至报告期末，公司净负债率为76.64%，较年初降低3.92个百分点。
房企进一步加速出货，积极促进回款。7月底，网上曝出某地产公司的一份内部文件——《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，其中明确提出“必须全体动员、坚持全民营销，加强促销力度，以完成项目销售目标为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化”。阳光城(000671)执行董事长兼总裁朱荣斌也提出要把营销工作放在首位，重点攻坚三季度。
万科执行副总裁、首席运营官张旭则在公司业绩会上表示，万科把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略，坚持积极销售、积极回款，做好长期库存的去化和存量资源的梳理。
预收账款锁定未来业绩
在房企的众多财务指标中，预收账款的多少直接与其未来业绩挂钩。从已公布半年报的房企来看，与去年同期相比，上市房企的预收账款数据普遍增长。其中，金融街(000402)的预收账款增幅最大，截至报告期末，金融街(000402)的预收账款金额为163.85亿元，同比增长63.22%。此外，金科股份(000656)的预收账款为939.88亿元，同比增长48.24%。
如果拉长时间周期，完全可以从房企预收账款规模的变化看出房企的成长性。仍然以金科股份(000656)为例，据767股票知识网统计，自2014年末至2018年末，金科股份(000656)的预收账款分别为224亿元、266亿元、263亿元、429亿元、763亿元。随着预收账款的快速增长，金科股份(000656)的销售业绩呈现出爆发式增长，并于2018年成功跻身千亿房企行列。
从毛利率来看，已公布半年报的上市房企毛利率绝大部分都有改善，同比增幅比较显著的房企包括渝开发(000514)、保利地产(600048)、合肥城建(002208)、金科股份(000656)、苏宁环球(000718)、陆家嘴(600663)等公司，其中苏宁环球(000718)的毛利率由上年同期的56.79%提升至68.42%。
相比于毛利率，净利率更能直接反映企业创造利润的效率，是考察企业盈利能力的重要指标。据767股票知识网统计，已公布半年报的房企净利率普遍位于10%至30%之间，其中苏宁环球(000718)、万通地产(600246)、陆家嘴(600663)的净利率相对较高。
大资金依然偏爱地产股
从上市房企的十大股东榜来看，险资、香港中央结算有限公司、中央汇金资产管理有限责任公司、全国社保基金、中国证券金融股份有限公司等机构均偏爱房地产企业。
据不完全统计，国内排名前20的房企股东榜中绝大多数都有险资的身影。2018年7月10日，华夏幸福(600340)发布公告称，公司控股股东华夏幸福(600340)基业控股股份公司拟以协议转让的方式向平安系转让19.70%股权。而根据华夏幸福(600340)2019年半年报，截至2019年6月底，平安系在华夏幸福(600340)十大股东榜中占据三席，合计持股已达公司总股本的25.11%。
不仅如此，2019年8月16日，华夏幸福(600340)公告披露，公司拟以58.3亿元向平安人寿转让北京物盛科技有限公司100%股权及相关债权，由平安人寿持有资产，华夏幸福(600340)则进行管理开发。对此，华夏幸福(600340)表示，这是公司首次尝试在传统重资产模式的基础上，采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产的新领域。此次交易，对公司盘活存量资产，优化公司资产负债结构，寻找新的增长点具有重要意义。
此外，中国金茂于2019年7月26日发布公告称，平安通过配售及有条件认购，买入公司15.20%股份，成为公司第二大股东。