15万亿掀开地产再平衡格局行业高度集中下房企如何取舍

决策主力记者 吴若凡 决策主力编辑 魏文艺
2018年全国商品房销售额达到前所未有的规模——近15万亿元。
新高点的到来，往往牵引着行业走向发生微妙变化。对房企而言，强者愈强伴随着制衡，破旧立新紧跟着焦虑，用中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮的话来说，“接下来会是一个相对平稳的状态”。
可以说，“15万亿”后，每一家房企都面临着一道关乎“再平衡”的考题。
在行业高度集中的背景下，当不得不收缩规模，房企该如何从容地放慢脚步？如何适应新的市场行情，如何回归产品？存量时代的新商机到底在哪儿，怎么挖掘？
聚焦主业：房企“活下去”的根本
新的市场形势在创造机遇的同时，也蕴涵着新压力。
受限于空间、成本、资金、政策方面的约束，房地产行业旧模式面临着必然的转型。从多家房企对2019年的经营策略表述中就能看出，与之前全面出击多元化不同，不少房企普遍改变了策略，表达了要收缩多元化业务、放缓速度、聚焦主业等意愿。
就在去年，万科就喊出“活下去”的口号，碧桂园则提出“降速提质”。此外，为了保证充足的现金流，不少中小房企断臂求存，或转让股权或出让项目。
在目前的行业形势下，聚焦主业仍将是重中之重。一方面，目前中国的城镇化进程还在持续，未来一段时间内中国房地产行业仍将维持较大规模。另一方面，目前不同地区、不同城市之间的不平衡不充分发展问题较为凸显，部分城市仍具备一定的发展潜力。
如万科提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，从过去到现在到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。
全国房地产商会联盟主席顾云昌日前表示，我国房地产市场已经进入了大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的阶段，行业集中度提高，房企要想存活下来，就必须有特别的竞争力。比如说，你的户型设计是不是好，你的服务周不周到，你的产品是否符合当地人的需求，你的成本控制力是不是够强等。
“房企在目前多变的市场形势下，转向应该是全力做好主业地产开发，这是重点。”58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《767股票知识网》记者。
张波认为，一方面，由于我国城镇化进程仍在继续，未来房地产行业规模仍将维持；另一方面，目前国内各区域、城市之间房地产发展仍然存在不均衡的问题，部分城市仍然具备发展潜力。多元化业务持续亏损或难以找到盈利模式，对企业经营产生了负面影响，因此企业选择剥离或者停止经营这部分业务也就有据可循。
资金安全：房企要善用融资工具
如果说“收缩”是房企面对未来作出的预警反应，那么把握“现金为王”则是房企活在当下的必解难题。
《767股票知识网》记者观察发现，在优化资金流动性方面，不少房企瞄准了三个方面：不买地，退出尚未确权的土地；控制已开工的工程进度；增强现金流管理。
对于房企而言，财务管理的核心是现金流管理，现金流管理的核心是经营现金流管理，经营现金流管理的核心是可动用的现金流管理。
值得注意的是，在已经公布半年报的房企中，万科手握货币资金1438.7亿元，中海持有银行结余及现金1120.4亿港元，旭辉合同销售金额现金回款率超过了95%，这对于高度依赖于现金流的房地产企业而言无疑是多了一层保障。
与此同时，订金、监管资金、预售款、个人按揭、应收款等都可以提升利用率。阳光控股执行董事、阳光城(000671)集团执行副总裁、易沃导师团成员吴建斌指出，这些既可以做资产证券化，又可以在内部管理上做一些安排，可以派专人去盯。比如一些监管资金，怎么样尽可能把它从监管变成可动用的资金，预收款怎么把它作为资产证券化的产品做好。
而在目前各种渠道融资难度增加的背景下，不排除更多的房企通过转让项目实现资金回笼。如新城控股(601155)，截至今年7月26日，已经签订出售15个项目公司股权，回笼资金达68.61亿元。
的确，不能忽略的一点是，房地产离开金融就是死路一条，因为房地产需要金融机构提供三方面支撑：一是小业主为了买房银行要给按揭；第二是金融机构要给发展商融资；第三是房地产产品属性具有可打包功能。
而在当下房企面对金融体系中的各个方面，都有更多的重视。除了上述加大资产证券化探索以外，在面向金融机构时，房企也有了更多的姿态。
市场上行周期，要多用债权融资；市场下行或横盘震荡时，要多用股权融资。最近几年，内地房企纷纷登录港股市场，其意就在于此。此外，引进战略投资者，也是增加自身资金实力的不错选择。
近日，中国金茂引入平安成为其第二大股东。更早之前的2015年，平安买入9.9%的股份，成碧桂园第二大股东，之后又陆续入股三家房企，成为旭辉、华夏幸福(600340)和朗诗的第二大股东。其他险资如中国人寿(601628)、新华保险(601336)等也频频向房企示好。
对上市公司来说，引入战略投资者 险资、地产基金等 ，不仅能在当下拿到钱，还能在未来更轻松拿到钱。
关于融资，吴建斌表示，面对当前全面趋紧的政策管控，房企应该将融资工具用到极致，静观其变的同时积极盘活资产。做房地产投资需要长期看大势，短期看政策。而政策趋势是房地产要回归到居住属性，但单单限制到居住属性是不够的，还有投资属性，应该综合考虑新格局下的房地产角色。
调控之下：如何把握合理发展节奏
除了把控现金流，在调控常态化的背景之下，房企如何从追求规模化向质量化转变？
一位业内人士认为，房企应注意三个“合理性”：其一，负债水平合理性，高杠杆的发展方式在常态化调控中存在极大风险性，保持合理稳健财务结构是极为重要的应对措施之一；其二，周转速度的合理性以及多元化的合理性。
该人士直言，其实并非房企不可多元化，而是在聚焦开发主业的同时，结合自身优秀实现多元化发展。如一线城市的城市更新存在较多机遇，房企可以从更新改造的初期就直接介入，包括对历史文脉、空间形态、游憩设施、人居环境等多方面的综合的改造与延续，这样更有利于企业将自身优势更好整合到更新发展之中。
而在投资布局上，更多看的应该是城市周期，因此要深入研究所在城市的城市周期和政策，研究小趋势。
旭辉董事长林中近日在易居沃顿的课堂上表示，未来20年，分为前10年和后10年。前10年，中国城市化率每年或会增长一个百分点，但后10年，城市化率增长速度会变得很慢。所以房企在未来的前10年，要尽可能做完该做的事情，否则后面就会逐步萎缩。
以旭辉为例，林中表示，下半年不会有太大买地的投入，不拿地都可以。“我们认为行业进入新的发展周期。从近期短期的市场展望来看，下半年政策以稳为主，稳定房价的预期，降杠杆控总量是全年的主旋律。”
吴建斌表示，房企探索转型的领域应强化资源有效整合、提升运营能力、重视风险评估、利用政策红利和寻求金融支持。房企转型说易行难，面临溢价空间减少、新金融支持转型力度不足、稳定盈利模式仍未确立的风险。
张波指出，过去5年，行业处在上升期，高周转让不少房企实现了快速规模化，那么下一个5年再过度依赖高周转可能会带来更多负面效应。合理的周转速度，并适时根据市场变化调整开发节奏和销售速度，可实现更为稳健的发展。