北京的房租降了？

“最近新闻都在说北京的房租降了，但我真没听说有谁房租降了。就算降了，那也可能是整体下降，我觉得自己是‘被平均’了。”家住北京市石景山区的小赵对此深表疑惑，“房租下降的数据靠谱吗？”
我爱我家(000560)半年报数据显示，2019年上半年，北京住房租赁交易量环比2018年下半年下降4.95%，同比2018年上半年下降1.88%，为近10年首降。
每年六七月的毕业季向来是北京租赁市场的高峰期，房租都会有不同程度上涨，但今年以来，尽管主城区平均租金仍有上涨，但市场对房租上涨预期的改变也成为了既定事实。
“我们上学时住的宿舍，每年1000多元住宿费，可能是全北京最便宜的房子了。”今年研究生毕业的小田告诉《767股票知识网》记者：“现在我一个月花两千多跟别人合租，住的还是五环外。不过这个价格我也能接受，没有想象中那么可怕。”
房租上涨预期生变
2018年那波“北京房租暴涨”之时，中原地产首席分析师张大伟曾表示：“目前在租赁市场的业务很大部分都是通过中介公司低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，制造上涨预期。”
但一年之后，市场上涨预期生变。
根据我爱我家(000560)研究院的分析，2017年之前，北京一直有大量外来人口流入，旺盛的租房需求支撑了住房租赁市场的持续火热，支撑了租金的不断上涨。但2016年开始，北京的人口形势发生变化，常住外来人口自2016年开始下降，2016～2018年依次减少15.1万人、13.2万人、29.7万人；常住人口则自2017年开始下降，2017年、2018年分别减少2.2万人、16.5万人。
“随着北京外来人口的减少，北京的住房租赁需求不再会一直增长，住房租赁交易量也不再会一直上升，今年上半年租赁交易量的下滑虽说不是必然，但也在情理之中。”我爱我家(000560)营销与品牌中心总监刘波表示。
与此同时，北京也加大力度治理“隔断房”。
7月7日，北京市房地产中介行业协会发出倡议书，倡议不垄断房源、不哄抬租金、规范租金贷、抵制群租、依法进行租赁备案等；7月8日，北京市住建委发布3个合同示范文本，将禁止隔断房提升至法律层面。
有媒体将此解读为“如果没有隔断，只能整租，到时候租客租房成本会更高”，但张大伟认为，不打隔断租金更高，这很可能是一种错觉。“与市场预期的相反，在强监管下，原本靠赚取房租差价牟利的机构或许会转而通过扩展房源等其他方式赚取收益。”
记者就此咨询了某中介机构工作人员，对方表示“尚未接到总部通知”，并称“不影响现状，除非邻居举报，去年底已经整治过一次”。
小赵告诉《767股票知识网》记者，他租住的品牌公寓中有一间隔断，在去年底被拆除。“隔断间拆除后，整个屋子亮堂了不少，本以为中介机构会在风头过后再将隔断打上，但到现在也没有。不过，房屋租金也没有因为隔断拆除而上涨太多，今年续租时每月比去年有隔断时多了100余元。”
主城区平均租金仍有上涨
虽然交易量下行，但今年上半年北京住房租赁整租市场的单位租金仍登上了90元/平方米·月，套均租金登上了6000元/套·月，主城区房租金仍然保持上升趋势。
据我爱我家(000560)数据，北京租赁交易量较多的10个区域中，西城区以119.37元/平方米·月的整租平均租金领跑，东城区、海淀区分列二、三位，平均租金同样超过110元/平方米·月，朝阳区排名第四，平均租金101.08元/平方米·月。其他各区租金与前四位差距较大，平均租金基本在80元/平方米·月以下。
同比2018年上半年，10个区整租平均租金全部上涨，其中西城区、顺义区、海淀区涨幅最大，涨幅分别为12.52%、11.30%、10.03%，涨幅最小的是通州1.06%。西城区在教育资源、区位优势等因素的影响下仍然牢牢占据北京住房租赁市场的高地。
上半年的整租交易中，一居室、两居室、三居室、四居及以上的交易占比依次为38.04%、50.03%、11.40%和0.53%，一居室、两居室、三居室、四居及以上的套均租金依次为5112元/套·月、6222元/套·月、8300元/套·月和10630元/套·月。
仅以一居室为例，记者留意到，截至7月13日，据安居客，租金均价为4560元/月，较上月微涨0.18%，而东城区个别区域的环比涨幅已达10%。
具体来看，朝阳区租金均价5629元/月，较上月增长0.72%；海淀区5579元/月，较上月增长0.15%；东城区6154元/月，较上月增长1.81%；西城区5908元/月，较上月增长1.99%。城六区中仅丰台区和石景山区一居室租金环比出现下降，降幅分别是0.18%和1.12%。
其中，租金最高的东城区，史家胡同小区由于手握优质教育资源 史家胡同小学 ，7月一居室租金均价已经达到8700元/月，环比涨幅达9.9%；东城十三条社区目前没有在售二手房，租房房源数为22套，最便宜的15平方米老破小单间租金是2600元/月，整个小区的一居室租金均价在3977元/月，较上月增长近10%。
我爱我家(000560)研究院分析指出，6、7月大学生毕业形成的夏季租赁旺季依然是北京住房租赁市场最热的时刻，市场交易在旺季明显高于其它月份。因此，7月北京租赁市场的量价还将上行，8月后市场将进入淡季，量价转向下行。
“北京的租金多年来始终保持持续上涨趋势，目前仍未中止。”我爱我家(000560)研究院表示。
镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan
767股票知识网