叶檀:连涨30个月后 这座城市 突然傻眼了……

[叶檀股市分析]连涨30个月后这座城市突然傻眼了……
房价连涨三十个月，飘过头的银川迎来当头棒喝。大家都知道了，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州六城上半年房价过热，被住建部喊去会商房地产工作。不仅如此，此次会商提出“强化省级调控责任”，六城所在省（自治区）住建厅老大也被拎到现场、被要求管好自己的小弟。以往房地产座谈会，点名的都是一二线重点城市。被训话的城市重拳整改楼市，没有被点名的城市也提心吊胆——如东莞者，连夜表态度、拿方案、出行动，凌晨公布“非本地户籍二手房需2年社保”“3年内禁转售”等限购政策，打击兴风作浪的炒房势力。事实上，自2018年全国楼市进入全面调控期，一二线城市承受了最多的调控压力，楼市轮番挨锤。再来看三四线城市的楼市表现。房企和投资客觉得当地房价不高，有炒作的空间；政府乐见其成、顺水推舟，也觉得当地房价不高，有放水的空间。以银川为例，2018年1月至今年6月，银川新房价格同比涨幅已经连续30个月蒙眼狂奔，宛如进入了管控的真空地带。另外，除今年2月全国疫情期间新房价格环比持平以外，其他29个月同样出现环比上涨。
这不，得意忘形的银川就被约谈了。住建部这一招杀鸡儆猴，意在给三四线城市楼市泼冷水。在一二线热点城市房价得到有效管控的时候，弱二线、三四线城市楼市也该出手整顿了。谁都别以为自己是法外之徒。
银川楼市燃起虚火
银川楼市这一波虚火，少不了大型房企跑马圈地、哄抬地价的功劳。2015年至2016年，银川老城区房价均价才5000+，2017年开始，银川整体房价可谓一路飘红，噌噌噌地上涨，涨到银川人民怀疑人生。而2017年也正是万科、碧桂园等龙头房企开始落子银川市场的年份。外来大型房企大举修建、包装新盘，与银川原有的粗糙的二手房库存形成鲜明对比，一时间，这些中高端楼盘成了银川城里的时髦之选。
而想切银川市场蛋糕的房企越来越多。2018年新城控股、融创中国等品牌首次进入银川，2019年又来了一大波（新城控股、恒大、旭辉、中梁、绿城、万达、绿地等）。外来房企在银川逐步扎根，项目布局越来越密集，哄抢土地、抬升房价，成了银川楼市的寻常操作。易居研究院报告显示，今年前7月全国百城居住用地价格上涨9%，地价泡沫在减少。而银川土地价格涨幅达81%，盖过了一众一线城市及省会城市。8月末，银川又迎来一场拍地狂欢。中海经过十九轮、二十轮竞拍，以2.6亿、11.55亿拿下两宗宅地，溢价率分别为53.09%、70%，一举荣冠银川楼面价新高。全国性品牌房企扎堆入局、高溢价频现、“地王”不断刷新……自2017年始，银川这座城市频频上演着激烈的土拍大战。不断上涨的土拍价格，成为银川房价上涨的重要因素之一。大型房企争相入驻，银川政府也乐得其成，用房地产投资刺激经济。银川统计局发布数据显示，1-7月，全市房地产开发完成投资156.07亿元，同比增长12.7%。有人要问了，银川就不能有点儿骨气，不整房地产，发展下自己的产业？其实也怪不得银川，进出口前年搞得风生水起，去年一下子又跌了回来，旅游业在疫情里遭受巨大打击，其他又没有啥特别强的产业能顶上来，那再动起房地产的脑筋，更多地，也就是无可奈何。
高房价风险向三四线城市传递
随着一二线城市地价攀高，政策变数加大，时不时出台限购、限贷、限价等雷霆重击，自2017年开始，大型房企和炒房团加速涌入看起来更为安全的三四线城市。不少城市地价、楼价双双被炒高，就看谁先熬不住。易居研究院报告显示，今年前7个月，三四线城市地价涨幅较一、二线城市更为突出。淮南、唐山1-7月土地价格累计涨幅均超过100%，洛阳、大厂、丹东、秦皇岛、晋江、徐州、嘉兴和清远涨幅在64%-37%之间。国家统计局发布的70城房价数据，今年前七个月，新房房价环比涨幅排行榜前十，也多见三四线城市的身影。
银川就不用说了。在限购限贷的大浪潮中，在银川买房，没有社保需求，不限购、不限贷，首套房比例30%，买房就能落户安家。和银川一同被点名的唐山，其所谓的严控政策根本经不起推敲。由于2019年年底房价上涨过快，在2020年1月，唐山发布楼市新政，提出购房人购买新建商品住房，自网签之日起42个月内不得上市交易。这次限售被认为是唐山史上第二次较为严厉的楼市调控，看似严格，实则早为新房倒卖留下了腾挪的空间。唐山新房基本上从网签到交房需要一年以上，办理房本也平均需要耗费一年多的时间。这么算下来，整个流程走完，差不多就超过了42个月。所以，这一限售政策对于部分现房可能会有影响，对期房则基本没有什么影响。银川、唐山的人口支撑也会有一个节点的。从银川近五年的人口增长走势来看，每年的机械流入人口也不过堪堪一两万人。有银川的读者给我们反馈，炒得正热的滨河新区已成为鬼城。
随着三四线城市有购买能力的群体被消化，高歌猛进的房地产开发持续必然会导致新房库存和二手房库存量的增加。楼市进入高库存状态是大部分三四线城市都会面对的事情。而如今，惟有认清现实，收起“以房刺经”的一切幻想，切莫让高杠杆的皮鞭抽打在脊梁上，才刚刚幡然悔悟！

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