叶檀:暴富时代已终结！中国楼市正在剧变！

[叶檀股市分析]暴富时代已终结！中国楼市正在剧变！
2019年，中国城市化率已经超过60%，随着城市化率增速放缓，房地产行业的财富效应也在递减，未来行业增量空间将被压缩。过去，高周转、高增长的黄金时代，企业加杠杆，拓展市场份额的情况很普遍，粗放式做大规模就能释放更多的利润。但在房地产行业存量博弈的今天，高杠杆已成为企业不敢轻易触碰的雷区。房企既要拼土地储备，又要拼品牌和精细化管理能力，只有顺应趋势转变经营思路才能长久生存。行业集中度越来越高，马太效应显现。当下市场环境决定了只有安全边际高的头部房企，才能在变化的市场环境中更具主动性。这一点，融创中国做到了。8月26日，融创发布了2020年中期业绩报告。不可抗力因素影响下，上半年融创实现营业收入773.4亿；核心净利润130.4亿，同比增长3%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。净负债率大幅下降23个百分点，新增融资成本显著下降1.9个百分点。截至报告期末，集团拥有现金余额1209亿，流动性充裕。业绩稳步增长的同时，融创越来越安全了。
调整节奏顺势而为
叶檀楼市认为，研究数字背后价值意义在于，深挖融创这些年都做了哪些重要的调整。论调整节奏，顺势而为，没有哪个头部房企比融创更有代表性。2020年是融创上市十周年，我们看看融创的发展脉络：21世纪初，中国住房需求爆发，融创布局“抢地”；2016年起，中国掀起降杠杆大风，融创精密管理现金流，疯狂收购增加优良土地储备；2018年至今，降负债率、降低融资成本势在必行，融创顺应政策，完成了转型。
聚光灯下的融创，曾负担着不低的融资成本和负债率，被贴上“激进”的标签。放眼中国各行业头部企业，规模庞大的企业，都会被贴上“狼性”标签，从华为，到阿里，再到融创。人们只看到狼的凶猛，却很少注意到，嗅觉敏锐、战术灵活才是狼最大的特性。
也正是因为嗅觉敏锐，战术灵活，融创成绩卓著：
2010年-2019年，合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍。同期，营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。2010年-2020年6月底，土地储备货值从876亿元增加至3万亿元，增长33倍。同期，净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。2010年-2020年，融创市值从104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。
业绩报告中还有一个重要指标。上半年融创净负债率、融资成本都在显著下降。
据市场传言，相关监管部门将出台新规控制房地产企业有息债务增长，并设置“三道红线”。嗅觉敏锐、执行力强如融创，早已完成了“双降布局”。2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。而集团通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。
高起点布局地产＋
2019年，融创开启了复合型企业集团之路，搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。在外界看来，融创也在转型。请注意，转型这件事对任何一家企业而言，都是非常艰难的，无异于“革自己的命”，这也是很多企业宁可在寒冬中凋零，也不敢轻易转型的原因。毕竟代价太大。然而，融创的盈利现状仍然非常乐观。看盈利现状，上半年集团实现营业收入773.4亿元；核心净利润130.4亿，同比提升3%；本公司拥有人应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。稳坐头部房企前五名宝座。
当然，融创可以保持稳健盈利，与其积极布局前景好的领域密不可分。8月初，融创旗下融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）向联交所递交上市申请，同时发布招股文件，正式启动上市之旅。经过16年的发展，融创服务已是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商。截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米，2017年底至2020年5月底年复合增长率为76.5%；在管建筑面积达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月底年复合增长率为95.2%。融创文旅也在疫情后加速“回血”。2020年4月之后，融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标都在逐月上升。截至8月25日，当月文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。数据最直观，2020年上半年，物业管理收入及其他收入为32.9亿元，占比为4.2%。其次文旅城建设及运营收入为9.8亿元，占比为1.3%。
鱼与熊掌如何兼得？
叶檀楼市深扒了一番融创的调整方式。简单来说，为了降低负债率和融资成本，融创做了两件事：严控拿地节奏、优化融资结构。融创服务dl上市之后，融资渠道将再度被拓宽。关于严控拿地，从2019年起，融创就开始严控拿地节奏，2020年上半年以合理价格择优补充了少量土地，同比大幅下降64%。融创有放缓拿地节奏的底气，毕竟手中有粮，心中不慌。
截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，其中80%位于高能级一二线城市。是真的低成本、高质量。融创优质的土储，完全足够支撑融创未来良好、健康、持续、稳定的发展需要。市场对其充满信心。优化融资结构方面，报告期内，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，期内新增融资成本显著下降1.9个百分点。融创服务一旦成功上市，强化头部企业竞争优势的同时，将大大拓宽融资渠道。值得一提的是，上市十年，融创不仅成为行业里的千亿蓝筹企业，更备受权威机构认可。融创已被纳入恒生中国企业指数成分股、MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数。过去的融创，一直在规模增长与高负债之间走平衡木，十年之后的融创，已然达成平衡，稳步增长的同时铸就安全的堡垒。鱼与熊掌兼得，融创做到了。

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