叶檀:重磅突发 这里的楼市 即将天翻地覆？！

[叶檀股市分析]重磅突发这里的楼市即将天翻地覆？！
没有一点征兆，海南突然放松公积金购房贷款金额，这是要关门刺激楼市？！
8月18日，海南发布关于调整住房公积金个人住房贷款业务的通知，其中提到：
1、新房方面，借款人夫妻双方均在我省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为100万元；借款人仅单方在我省缴存的，贷款最高额度为70万元。
2、二手房的话，借款人夫妻双方均在我省缴存住房公积金的家庭，贷款最高额度为70万元；借款人仅单方在我省缴存的，贷款最高额度为40万元。
嗯？这节奏不太对呀！调整贷款额度可以明确看做一个刺激房地产市场的策略。
作为“去房地产化”的先锋区域，海南这是要干嘛？反悔啦？
新的调整已经附上了，以前的政策是啥样的？
根据2018年5月31日海南省住房公积金管理局发的《住房公积金贷款额度》，之前的政策是这样的：
1、在海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县购买商品房，夫妻双方均在我省缴交住房公积金6个月以上最高贷款额度为70万元，单方缴交最高贷款额度为50万元；在其他市（县）购买商品房，夫妻双方均在我省缴交住房公积金6个月以上最高贷款额度为50万元，单方缴交最高贷款额度为30万元。
2、购买二手房的，购房地在海口市、三亚市、琼海市、陵水黎族自治县，夫妻双方均在我省缴交住房公积金6个月以上最高贷款额度为50万元，单方缴交最高贷款额度为30万元；其他地区最高贷款额度为30万元。
对比一下调整前后，我们可以发现，这次的调整，实际上就是个全面的放开——不仅是最高额度上，还在地理范围上。
最大的变化，莫过于在区域上不再有任何限制，不再把海口三亚等四个地区与海南其他部分区分开来，最高限额也变成了统一价，仅在夫妻共缴以及一二手房上继续保持了区别。
这样一来，海南全省想靠公积金买房的人群，都被囊获了进来，这对海南楼市是个相当巨大的刺激！
但是不对呀，不提海南自己的去房地产化发展，就是更基础的全国性方向，也是房住不炒，海南这是后悔了吗？
不能说后悔，只能说突如其来的疫情，一下子打乱了海南的节奏。
从2019年初开始，海南就正式在全国观众的注视下开始了自己的“去房地产化”征途。
先是减少可用于住宅开发的用地面积（19年2月时就有3.1万亩商品住宅用地不再继续开发住宅），再是筛选优质的开发商，再是进一步限购，一波操作下来，经济发展的腿，少了一条。
少了就得补上，于是海南开始极速开发其他项目，比如加强自己原本的旅游支柱，大力发展航天、深海、种业、高端医疗，甚至连赛马都圈进来了（不过目前看貌似没搞定），这么多元化地开坑，为的就是堵上房地产这边的巨大缺口。
结果人算不如天算，本来打算好好捞一笔的春节假期，被突如其来的疫情彻底打废......
数据来源：21经济网
光是三亚，就直接蒸发了15.32%的GDP，上百亿的旅游收入，以及上百万的客流。
被疫情背刺一记之后，去房地产化还是得继续呀，在这一限制下，直接去动商贷的贷款上限那是不合适的，过度放宽限购也是不合适的，那等于直接扇自己脸。
那现在能拿来操作一下的，就是重新调整一下自己的内需了。
据海南省住建厅2013年的统计数据，海南购房者有87%来自岛外，而随着越来越多的北方客户加入后，这个数字在2017年变成了88%。
换句话说，海南有9成买房的人，都是外地人。
本地人不买房的吗？想买，但是买不起。
2019年的海南省经济发展公报显示，常住居民的人均可支配收入仅仅26679元，可以说是低得可怜，但是当地消费却因为繁盛的旅游业被拉得很高，听海南的朋友说过，他们现在一碗丝瓜炖排骨的价格是130块。
再看一下去年的房价，均价1万一平一下的，已经比较罕见了（如果有看到更低价格的也求别杠，这是一个统计均价，肯定会和部分地区有差别），再回看一下那可怜的人均可支配收入。
这真的是买得起才有鬼了。
事实上我自己身边不少人有去海南买房，那会儿施工单位去那边造个东西，看上了就买了，一开始也便宜，来来回回人多了，价格就又上来了，还有前几年跑去搞房地产的（现在怕不是凉了已经），从他们之前的反馈看，海南当地人买房的确很困难，自己收入跟不上。
这点和东南亚一些搞国际置业的国家，比如什么泰国、越南还有大马很像，外来置业的多，当地人穷到买不起。
政府也知道他们买不起呀，所以这不是来帮他们加个公积金杠杆了嘛！
要知道16年的时候，海南公积金的覆盖率就已经超过90%了，也就是除了没工作的以及可以缴纳但是不愿意的，几乎人人都缴纳了。这些人，没有房或者想买二套的肯定不在少数，这一调整，正好给了他们一个机会。
而且之前不是外地买房客太多吗？那一堆限购政策就将他们挡在了门外，而商贷上暂时没有变化，又将一部分人拦在了外边，给足了本地人发挥的空间，这样一弄，外来客数量降低，本地数量增加，占比逐渐正常，也算是做了件好事。
当然，虽然看起来涉及人群很大，但实际上真的能够贷到100万的数量肯定还是少很多，因为公积金贷款时缴纳金额和贷款金额是有一个比例的，就拿上海这边1:8来说，想要达到上限，那本身缴纳的金额也得十几万才行，那就意味着非常长的工作年限。
所以真正受影响的，可能是生活在除去海口三亚等四个区域的，上了半辈子班，想给自己整个二套或者给孩子整套新房的父母辈。
不得不说，海南是聪明的，从以往一大票政策都可以看出，比有的省份直白地降低限购那要高明得多，这样一来其实某种层面上的确是放松了，但是你又没法说啥，毕竟经济需要提振，往好听了说，本地人的购房需求也可以得到满足，这也不算违背房住不炒，也不算“重拾”房地产。
我们猜，下一步，也许就会适当降低首付款了。

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