叶檀:警惕！杭州楼市 玩了一招阴的？！

[叶檀股市分析]警惕！杭州楼市玩了一招阴的？！
杭州，再传大消息！8月4日，据财联社讯，杭州地产央企负责人表示，杭州3.5万元/平以上的楼盘，已暂停发放预售证，预计要到9、10月才能恢复发放。早在7月，这个消息就已在坊间大肆传播。而就在今天（8月5日），杭州市住建局市场却发声辟谣！据证券时报讯，杭州市住建局市场管理处明确表示：不存在“3.5万/平以上的楼盘不能申请预售证”这种明文规定。“4万以上也可以来申报。”杭州住建局如是说。先“放风”，再辟谣。这操作在楼市不稀奇了。杭州楼市平静的表面下，波涛暗涌！
警惕！政策不利落就会弄巧成拙
细品杭州住建部此番辟谣的措辞：“没有明文规定”，“4万以上也可以申报”。结合之前官方透露的“杭州3.5万/以上楼盘预售证审批会更严格”的说法，可以推测出来两件事：
1、杭州3.5万/以上高价楼盘预售审批会更严格，极有可能不久后落在纸面，正式发布；2、政策还未下达，就被夸大其词提前走漏了！
这种楼市收紧政策，是杭州继7月2日“三限”出台后，特意打的补丁。目的何在？简单来说，是为了拉低杭州下半年平均房价。
7月24日，中央高层亲自主持召开房地产工作座谈会。十座城市高层被要求亲自出席，杭州赫然在列，接下来必须有所动作。而根据7月时中指研究院发的《2020年上半年及各季度新建住宅价格累计涨幅TOP10城市》，杭州二季度累计涨幅4%。
数据来源：中指研究院某品牌房企负责人也对中国房地产报透露，滨江、余杭等地区上半年的房价涨幅已经超过4%，导致整个杭州房价涨幅离5%红线越来越近！所以，必须限制一下高价盘入市（至少拖到第四季度再说）。要警惕的是，正规文件如果出得不干净利落，就会弄巧成拙。这个“限制发放3.5万一平以上价格房子的预售证”，从7月23日在市民中传开，到8月5日辟谣，半个月以来，言辞暧昧，模棱两可。先“泄露”制造焦虑，再辟谣，这风骚操作，反而会给人无限遐想空间：“这种房子要限制供应啦，早抢早得！”
深圳的“深八条走漏”就是前车之鉴。8月4日，深圳中原研究中心就给出数据，“深八条”出台前，深圳新房二手房的成交量约占了7月总量的7成，新政之后只有3成。这不免让人担心，会不会新政前“信息泄露”，导致下半月的销量，在上半月被提前透支了？那样一来，调控便是“朝三暮四”，没有意义了。所以，我们要警惕杭州出现此类情况。虽然在8月5日辟谣后，就有消息显示备案均价为42200一平的汇港城领到了预售证，却也无法消除“先泄露再辟谣”对市场的影响和煽动。
真限了杭州楼市会走向何处？
我们前文说，杭州3.5万/以上高价楼盘预售审批会更严格，甚至即将官宣。一旦这种情况发生，杭州的楼市，会有什么变化呢？先来看下杭州的房价，下面是2019年的杭州房价地图。
图中，在将近40个区块中，有12个区位是高于3.5万这个分水岭的，另还有3个是非常接近，而且这些区域里面，大部分都是主城和沿江的，有江景加成。粗算一下，超过3.5万/平的，占全局三成以上。再看下2020年新房房价，我们参考了下城市房产和安居客两个网站的数字，分别是3.03万/平和2.5万/平，差别比较大，应该是各自统计规模和口径导致的，但都远不及3.5万/平的标准。种种事实显示，3.5万及以上/平在杭州新房中属于中高端产品。而2020年杭州楼市高涨幅，就是被那些老城区、江景中高端住宅给带起来的（第一部分中那个房企负责人的言论也验证了这一点）！因此，杭州把箭直接对中高端房源进行限制，非常合理，这是给市场来了个物理降温。
但是，有一个问题，却无法避免。那就是如果限制预售证的发放，即使只限制一个季度，也很有可能冲击到现存的高端盘的价格以及二手房市场。要知道，杭州的二手房均价已经非常贵了，根据诸葛找房数据，已经达到了3.4万/平的价位！不发预售证，虽然可以限住高端楼盘市场，但剩余的市场，就顾全不了了。这不是顾此失彼吗？或许，这种“按住葫芦起了瓢”的动态调控，可能正是杭州想要的。毕竟，归根结底，杭州的目的，只是让全域楼市涨幅保持在一条红线内，而不是全面狠压。
我们的观点是：杭州倾向于细化限制的方式，而不再是整个市场一起限，或者一起放开。最近高价房出头，杭州便限一波，下次可以再根据实际情况，改对其他类型调控，这次限一手，下次限二手……如此细化区分，整体市场不会过热，而其余涨势平稳的房，也可以继续势头。
只要把控好全局热度，限制出头鸟即可。
杭州，是不敢下重手调控房价的。因为，杭州常年土地出让金第一，这是其土地热度高、城市实力强、营销卖力以及土地出让面积大的共同结果（出让面积上，杭州的面积远远高过紧随其后的一线城市），一线城市单价高，而杭州是走量。
杭州的大量土地，已经拿出去盖房了，那么往后去库存压力之大，可以预见！
去化周期需要维持在一个较短的区间，才能保持整个房地产市场的活力，因此，杭州是不可能长期大力度全市场限制的。
细分后单项限制，还真是个挺聪明的举措。

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