叶檀:15天连续冲刺！宁波楼市 动真格了？！

[叶檀股市分析]15天连续冲刺！宁波楼市动真格了？！
半个月内，宁波对自家楼市两次作出调整，来了一出“又限又放”的神奇戏码。
7月22日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局联合发布《关于进一步完善商品住房销售行为切实保障居民自住需求的通知》，明确符合条件的“无房家庭”可在市六区优先认购1套商品住房，该套住房要求在取得不动产权属证书满5年后方可转让。该新政从发布之日起实施。
房家庭发福利也好，让商品房的交易量维持在一定水平也罢，这横看竖看，都是一次大大滴放松。
而比较搞的就是，半个月前，也就是7月7日，宁波市稳定房地产市场的“十条”新政正式开始实施，调整了限购范围，宁波户籍居民家庭在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（简称“市五区”）行政区域内拥有2套及以上住房的，非宁波户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房，或不能提供自购房之日起前3年内在宁波连续缴纳24个月以上个税或社保证明的，暂停在限购区域内购买住房（包括新建商品房和二手房）。
这一收一放的，宁波很懂什么叫松弛有度呀。
接着我们来看看这半个月里的两次调控都分别调控了啥。
7月7日的调控，除去比较常见的限购外，宁波还干了两件事：
1金融机构要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定；商品住宅项目主体结构结顶后才能发放住房按揭；商品房预售监管账户资金未达到规定重点监管资金额度的，不得支出商品房预售资金。
2从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。
第一点中，加强套数和贷款的审核认定这一点，和限购人群是对应的，算是一个补充，后边两句则是针对地产商的一波限制，期房不得打了个地基就开始卖，得封顶才能房贷，资金回笼想快点自己另想方法去，算是一种保护消费者利益的做法。
第二点的话，针对的就是土地过热的问题，这个也不是宁波独有的，整个浙江乃至长三角地区都是如此，也侧面体现了地产商对这块地区的看好程度。
看看上半年各市土地出让金排名，宁波虽然规划面积和出让金都有大幅下降，但是依旧能够排到13名的位置，浙江省内第一季度土地出让金排名宁波也能拍前五，可以看出宁波这个地方的火热程度，毕竟5月时有和舟山通户籍等重大利好。
该遏制，就得遏制，不要等到楼面价创了新高又被当反面教材使用时才反应过来。
再来看下22号这个新的政策，这个政策一方面保障了无住房家庭的购房权益，另一方面实际上是给限购可能带来的损失打个补丁。
首先在优先认购的区域上，和之前的限购区域发生了变化——限购是市五区，而优先认购则是市六区，多了个奉化区出来。
奉化是16年撤市设区的，到现在已经有四个年头了，从19年的经济状况来看，奉化在市六区里肯定是垫底的，实际上在宁波所有10个区县中，奉化也是倒数第三，并不算特别给力的那种。
那限购没包括它，优先认购倒是把它又算上了，那宁波的算盘还是比较明显的——变相扶持自己这个新晋没几年的城区之一，所以只扶不压。
我们再来看看这次新调控的三条细节：
1家庭成员（配偶双方及未成年子女）之一具有市六区户籍的；
2近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的；
3本人或配偶属于本市引进的顶尖人才、特优人才、领军人才、拔尖人才、高级人才的。以上三类家庭统称“无房家庭”。
除去第二条，一和三条实际上都有一定的放松效果，毕竟这些条件的先决条件是“在市六区没有住房的无房家庭”，宁波又不止市六区，也就是在剩下四个区域有房子，但是又符合任意一条，就可以在市六区再来一套。
限购之后立马又给了一个让无房家庭进入的机会，这还是放不下市六区楼市这块饼。
另外说真的，看完几个条件，总有种宁波在督促自己的未婚男女们娶或是嫁一个人才回来的感觉，另类的人才招聘。
22日的调整并不是突如其来，其实在7月7日正式实施新的限购的时，就已经有了“下集预告”，只是没有现在这个这么细节而已。
因此今天新闻出了，似乎也没看到铺天盖地的公众号文章轰炸。
本来想说，在深圳15日对楼市做出了收紧调整后，除去当天前后有所动作的郑州，宁波是第一个跟进的大城市，但是仔细看看时间，倒更像是深圳在跟进宁波。
宁波是咋想起来先了深圳一步进行调控的呢？毕竟其实按照一般操作，等深圳这个头鸟被盯上做出反应之后，赶紧跟进即可，没有必先动。
这个问题我们可以来看看近两期的冰山指数找找答案。
6月底的冰山指数我们可以看到，就在深圳被各路媒体喷房价喷的最厉害的时候，宁波其实就静静地跟在后边，排在次席，好在深圳基数大结果涨幅还排第一，各种楼市负面消息满天飞，替后边的城市吸引了火力，不然宁波肯定也逃不过被喷的命运。
再看下一期，宁波依旧屹立在前五，这是这次被集火的不是深圳，而是当时上了新闻、被冠以“涨幅超越深圳”的东莞，宁波相当于再次逃过一劫（有一说一，前五里面三个广东的，真的是要命......深圳这头带的真好）。
多的图我也不贴了，往前追溯161期的时候宁波也是前五，所以要说房价涨幅什么的，宁波并不比深圳乐观多少，只不过深圳自带流量，容易被拿出来说而已。
而且疫情已经控制的很好，期间下达的很多政策，比如融资啊缓缴公积金啥的，也都到了时限，那之前为了快速恢复经济，国家对其睁一只眼闭一只眼的楼市，也该自觉点恢复正常坚持房住不炒了。
那宁波，就是比较自觉的那个。
就是不知道调控效果会如何，毕竟，又想控，又想着饼，难哦。

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