叶檀:史上最冷！失去支撑 最后火苗风雨飘摇！

[叶檀股市分析]史上最冷！失去支撑最后火苗风雨飘摇！
最热切的希望，碰上最冰冷的现实！
金九银十，房企最爱的收获季节，是激烈争夺的正餐，比春季躁动重要多了。
这两个月，甚至可以决定楼市一整年的行情，直接影响当年业绩目标。
给楼市当头一棒的是，今年的金九银十，有点儿冷，它们即便提前一两个月做准备，结果还是不尽人意。
8月份开始，部分房企就开始抢跑，提前打折优惠，试图挽回成交量，大量一手新房入市，多个新一线城市二手房挂牌量激增。
广州、天津、武汉等地纷纷出现房源降价，杭州、合肥、重庆、成都二手房挂牌量创新高，无论是房企、房东、还是房客，都想从最冷金九银十逃出升天。
全国都一样，满腔热情被浇灭，一二三四线城市，成交量普遍下滑。
根据克而瑞数据，2019年8月重点监测的29个城市中，一线城市北上广深，成交面积合计231万平米，环比减少10%，同比减少7%，较2019年月平均值减少4%。
其余二三线城市，商品房住宅合计成交2351万平米，环比减少6%，同比减少3%。热门城市重庆，8月成交面积174万平米，同比减少52%。仅有厦门顺从上半年的惯性，逆势上涨。
没了金九银十，下半年楼市前景如何？见微知著，先看看几个典型城市。
重庆4月成交见顶6月开始回落
2019上半年，重庆楼市迎来大幅回暖。
限贷、限价、限售政策相对宽松，房贷利率小幅下调，土拍限制条件放宽，土地和商品房双双出现好转。
数据显示2019上半年，重庆主城合计成交92宗住宅类地块，同比上涨53%。合计有48家开发商参与土拍，还有很多新进房企，比如成都城投、领地等都是首次进入重庆市场。
房企座次重排，一年河东一年河西，竞争非常激烈。
从重庆主城区拿地金额和面积两个榜单来看，同比2018上半年，排名前十房企中有七名发生了变化，只有万科、金科、龙湖三家连两年上榜。
万科继续霸占榜首，四处拿地。合计43次参与土拍，参拍率为46.74%，对重庆市场信心很强。尤其是在2019年6月17日到20日，四天之内花了43.8亿获得重庆两江新区5宗地块。
与万科风格不同的是，金科、蓝光等房企除了主城区，在各区县拿地也很多。金科作为本地龙头房企，上半年在重庆拿下13宗地块，分布在主城及江津、铜梁、荣昌、永川等区县。
从主城区商品房成交数据来看，融创、龙湖、万科、金科四家房企表现最好，业绩都突破120亿元。其中前三名金科、融创和龙湖销售金额和销售面积之和，分别占据前十名房企总数的50.2%和53.8%，成为重庆市场的铁三角。
令房企没想到的是，上半年开开心心拿了地，6月竟然成了重庆楼市分水岭。
重庆主城区2019年1-5月新房成交自1月开始逐步上升，4月达到顶峰，6月成交开始回落。
新房价格最高的为渝中区，在售住宅项目均价突破20000元/平米，其次为南岸区、江北区、渝北区，均价超过16000元/平米，连相对偏远的巴南区均价也已经破万，上半年均价达到10280元/平米。
根据克而瑞数据，9月重庆大约有157个新推项目，高层占49%、洋房占34、别墅占14%%、大平层占2%，另外有2个公寓项目，房企都是以刚需高层为主。
尽管推出的大部分都是刚需盘，但后续的购买力已经不够了。唯一值得欣慰可能是，对于重庆刚需买家，终于到了又一个能多看几套房，比比价的季节了。
厦门复苏半年被促销打回原形
2019上半年，厦门也经历同样的市场回暖，优质宅地入市，并且迎来两家新晋房企进驻。
2019上半年厦门商品住宅供求都超过2018年同期。累计供应128.3万平米，成交71.45万平米，复苏很明显。但成交额却在下降，主要是部分项目开始以价换量。另一方面投资客对高位横盘的厦门房价，已经不太感冒，进入市场的以刚需买家为主，对价格更敏感，喜欢低总价产品。
复苏也只持续了一小段时间，8月之后，厦门多家房企开始促销优惠。
走在厦门街头，说不定还能路过各种楼盘打折现场，比如：
雅居乐御宾府推出5套精装3房特价房，28865元/平米起，最高优惠27万/套。融创东南府入闽三周年，8套钜惠房源感恩回馈，首付首期只要10%，约34万起。阳光城文澜府继20套特价房售罄后，再次加推10套特价房源，精装，最低单价29800元/平米，一口价267，折后均价在3.2万/平米。
厦门新房市场的优惠并不是首次出现。
早在2019年3月，就有部分楼盘为了年后冲量，推出了一部分特价房甚至首付分期，包括融创大同府、融信铂悦湾、恒大帝景等，最低均价2.2万/平米。
到了金九银十，恒大的降价和往年相比，又出现了一些新的变化。
首先是时间继续往前提。一般情况，恒大降价都选择在9月中旬或者之后，2019年直接提前到8月底。
其次是降价幅度更大。2018年恒大给出的基础折扣是最低74折。从今年的最大折扣来看，最低接近6折。
众多房企提前抢跑，因为提前看到了成交量下滑，不得不提前自救。
根据新景祥统计数据显示，继6月成交达到高峰后，7月厦门一手房成交12.2万平米，环比下跌36%。
成交数据走低的同时，新房库存却逐月走高，这就是一个跷跷板。
7月在售项目的库存面积约为263万平米，同比上涨91%，按照过去12个月平均去化计算，当时厦门的去化周期高达27个月。
厦门真是太难了，好不容易成交复苏了一波，又被房企优惠促销打回原形。
专项债收紧楼市再遭考验
无论是新一线城市重庆、武汉、成都，还是周边的三四线城市，如果是一个以刚需为主导的市场，那么肯定有一个群体的购买力，在持续释放，那就是棚改需求。
不幸的是，在2019年最后的三个月，这个动力大幅减弱。
21世纪经济报道独家获悉，9月5日西部某省下滑做好2020年部分新增专项债项目需求申报有关事项的紧急通知。
主要内容包括三个：
1.土地储备、棚户区改造、保障房、城区改造等房地产相关项目不再纳入申报范围。
2.各地市专项债资金用于项目资本金的总规模占专项债总需求的比例不超过20%。
3.该省要求，各地市必须在9月10日之前上报，因为按要求，最晚于9月11日经省级政府同意上报，未及时上报将影响提前下达额度。
此前国常会的新闻通稿中，已经写明了对于专项债的要求。包括按规定可以提前下达明年专项债部分新增额度。今年限额内地方政府专项债券要确保9月底前全部发行完毕，10月底前全部拨付到项目上。
中国西部一共有12个省和自治区，包括重庆、四川、贵州、云南、广西、陕西、甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆、内蒙古。
重庆、成都等二手房库存比较高的城市，西部省份包揽了大半，这些城市对于棚改带来的楼市需求，依赖也比东部城市更高。
没有了棚改这个托底支撑，金九银十最后一丝火苗，风雨飘摇。