叶檀:权威一句话！楼市 最大希望 彻底破灭！

[叶檀股市分析]权威一句话！楼市最大希望彻底破灭！
7月30日，政治局提出，不把房地产当做短期刺激经济的手段之后，地产资金越收越紧，一城一策越来越严。
楼市拥趸原本寄希望，央行降息，楼市能够雨露均沾，结果，央行一句话，最大希望彻底破灭！
2019年8月20日，央行副行长出席国务院政策例行吹风会，在回答权威媒体中央广播电视总台央广记者，关于个人房贷利率会不会做相应调整的提问时，央行副行长态度明确，观点鲜明，说出关键八个字：
房贷的利率不下降。
楼市最大预期彻底落空！
控政策千千万，制胜法宝就一件——房贷利率。
中国楼市20年，最成功的调控措施，当属房贷利率。
上图，房贷利率走势和居民中长期贷款表现出明显的同步性。右侧坐标轴，从上到下，房贷利率越来越高，也就是说，这种同步性，其实是负相关，继房贷利率越高，居民中长期贷款代表的购房意愿越低。
历来，只要房贷利率足够高，买房的意愿自然，“水降船低”！
以往，只要降息，楼市必定受益，而且时间越长越受益，堪称终极大赢家，但这次：
举世皆降我独挺，众人皆降我独涨！
8月20日，根据中国货币网的数据，央行新降息工具——LPR，1年期报价为4.25%，比上一次报价降低6个基点；而5年期报价为4.85%，比老降息工具——长期（5年以上）贷款基准利率低5个基点。
央行8月17日的时候说过，新创设的5年期LPR，主要目的就是为房贷利率作参考。
8月20日，5年期的LPR微微微微降低了5个基点，按道理讲，房贷利率整体也应该跟随小小小小幅度下降。
但实际上，房贷利率的参考降低了，房贷利率本身并没有降低。
根据融360最近的数据，8月以来，大连、宁波、苏州、杭州、长沙等城市上调，上浮范围越来越广，频率快的甚至一月内多次上调，而且，多是国有银行牵头，全国性股份行及城商行跟进。
另外，文章最开头也说道，央行副行长在降息当天，简单粗暴地告诉楼市：
即便降息了，房贷利率也不会降低。
说到这，慧眼识珠的檀香估计会看出一个矛盾。
啥矛盾？
央行17日的时候说，5年期LPR是房贷利率的参考，现在参考降低了；央行20日的时候却又表示：房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。
乍看起来，央行17日和20日的话，前后好像有点矛盾，为此央行副行长20日的时候也特别回应道：
过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告，有一些细节现在我们还正在调研，调研以后再明确。
尽管细节还没出来，也确实存在小瑕疵，但央行的瑕疵，其实可能更反映出一个坚决的态度：
没错，为了经济，各期限的贷款利率都应该要降低，但对决策层来说，降低利率可以，但绝不希望是普遍性的，而应该是定向的。
正如政治局会议的表态，“不把房地产当做刺激手段”意味着，不应该给房地产行业降利率；“稳制造业”，希望前更多流入制造业，让制造业利率降低的更多。
其实，央行公布新降息工具LPR和政策利率麻辣粉挂钩那一刻，就已经给楼市拥趸下了决绝书！
怎么讲？
在央行17日公布利率市场化方案之前，叶檀财经曾经对利率市场化并轨方案做过多次推演，市场化程度深的话，应该直接和SHIBOR等更市场的利率挂钩，真正实现并到一条轨道上。
但，结果政策利率MLF胜出，意味着并轨并没有很彻底，LPR仍然是一种靠近政策，相对远离市场的利率。
从央行公众号给出的利率图谱上也能看出来，LPR单独开辟了一条线路，通过央行调控政策利率直接连接到贷款利率，“绕过”了市场利率的环节。
这种方式，说实话更符合当前中国的国情。
主要的原因有两个，一个是不走存款利率，不加剧银行存款竞争，减少存款利率抬升的可能，从而避免从存款传到到贷款，引起整个贷款利率的短期提升；
第二，房地产20年，养成了投资者以及银行，资金供给两端对房地产的偏好，只要这种偏好没有抑制住，那利率越近市场，就意味着钱最终可能流到房地产市场。
所以，当前，用更政策的利率，而非更市场的利率，阶段性，分步走利率市场化，更适合中国控制房地产的现实！
从决策层到央行，这么煞费苦心的控制房地产，说真的，这次真不一样。
另外，最近深圳超级文件《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》出台之后，不少人觉得深圳房价未来可能会有异动，甚至重新快速上涨。
之前，在文章《终极大利好！堪比1978！深圳即将二次腾飞！》里，曾经说过深圳房价大涨，是不可能的。
这里，再次进行一下说明。
要知道，文件叫深圳建设中国特色社会主义先行示范区。
先行示范区不仅仅意味着是经济发展，科技创新，法制建设的示范区，还意味着，深圳可能成为中国楼市调控，房价表现的示范区。
和雄安，海南一道，成为中国楼市调控的脊梁！
深圳，成为房价示范区，深圳有充分的条件。
最核心的一条，深圳的土地收入在财政收入的占比不到10%，深圳完全有能力，不依赖土地，自行发展，深圳已经失去了启动楼市的核心动力。
从深圳政府对楼市布局来看，同样如此。
除了以前提到的，2018年8月深圳提出二次房改，人才房和保障房供应要占到60%等顶层设计以外，一些细节也能看出深圳控楼市的决心。
比如，2019年7月13日，据经济日报，深圳楼市唯一官方背书，素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台，从4月份开始就不再公布新房和二手房的成交均价、成交总金额。
把房价上交，去房价，去房产投资价值，同样能看出深圳调控楼市的态度。
当然，如果深圳楼市再出现风吹草动，几乎可以确定，深圳会有针对性的继续加码楼市。
总而言之一句话，中国楼市20年，从2019年开始，进入新纪元！