叶檀:20年第一次！楼市 创纪录！

[叶檀看股市]20年第一次！楼市创纪录！
纪录从来都是拿来突破的！
2019年8月5日，只用了一瞬间，坚守11年零2个月的人民币心理关口——磐石“7”，宣告突破！
人民币破“7”用了11年，看似不可思议，殊不知，楼市有个新纪录，刚出现，耗时更长。
据易居研究院数据，2019年上半年，全国房价收入比，创1998年以来新高！
史无前例！楼市20年新高！
20年弹指一挥间！纪录说破就破！
据国家统计局和易居研究院的数据，2019年上半年全国房价收入比为8.4，继2018年房价收入比8.3之后，再创新高！
房价收入比，简单来说，就是房价和可支配收入之间的比值。
从上面的图表上可以看出，历史上，中国的房价收入比长期维持在6.5到8.4的水平。
2018年之前，更是长期维持在6.5到8的水平。
细分来看，全国的城市，越是等级高的城市，房价收入比越高。
根据易居研究院重点监测的50个重点城市数据：
一线城市的房价收入比2019年上半年为25.4，二线城市为12.3，核心城市周围的三四线城市为12.3，非都市圈的三四线城市为11.5。
全国房价收入比为8.4，50个重点城市房价收入比最低也是11.5，也意味着中国几百个级别更低的城市，房价收入比大都在8.4以下！
对于房价收入比，叶檀财经的态度是不偏不倚，不夸张其作用（有时候房价收入比被看作是泡沫指数），也不低估其价值
房价收入比可以作为衡量房价水平的一个指标，但是单纯的以房收入比来衡量一个城市房价的泡沫水平是不合适的。
这就像股市里，很多消费或者医药类大白马，如果看市盈率的话，基本都长期保持在一个比较高的水平。
市盈率高，其实是多方面的原因造成的，比如企业护城河非常强大，长期中高速增长预期，标的属性稀缺，马太效应，现金流充沛负债低等等。
城市的情况和股市里的高市盈率白马其实类似，差别在于，市场流动性差，波动性更小。
看看历史数据，各等级城市的房价收入比，长期维持在各自的窄幅区间，上下幅度变化并不大。
不过，客观的说，如果房价收入比短期变化快，房价相对收入水平提高速度快（这其实是一个数学里求导，物理中加速度的概念），确实会有不良反应。
根据机构的研究，以2008年为分界线。
2008年之后，历年房价上涨速度加快的时候，对居民消费的挤出效应就越明显。比如2009年，2015、2016年等等。
另外，和大家的一般印象有些差别的是：
如果房价收入比确实比较低，房价的上涨，反而能够加速居民消费。
比如，2017年呼和浩特房价收入比为4.8，据机构测算，当时呼和浩特的房价每上涨1%，结果带来了7.9%的消费增速。
对楼市的态度，最近文章已经说过很多次了，从房价收入比增速的角度看，哪些城市风险大，而且可能成为下一个调控收紧的城市呢？
下面这几个是，今年房价收入比增速最快的十个城市。
扬州有点意思，根据最新的销售数据，7月份扬州楼市的成交量环比6月35.6%，增速位居主要城市第一！
房价收入比短期脱节严重，楼市成交还在加速，扬州有点悬。
有加速的，就有失速的。
郑州楼市曾经表现不俗，但最近一年持续疲软。
据诸葛找房数据，2018年6月以来，郑州二手房挂牌价已连续下跌12个月，从当时的1.68万元/平方米跌至7月的1.53万元/平方米。
房价不涨反跌，反应在房价收入比上如何？
房价收入比负增长4.1%，在主要城市中排名倒数。
之前说过，房地产现在整体处于极限高压的状态，形势越来越严峻，但局部看，分化越来越明显。
销量、库存，此前文章里引用过很多次相关数据，三四线城市无论是销量还是库存都是目前形势最严峻的。
从网络搜索热度看，三四线城市也是下滑程度最快的。
据58最近发布的《国民安居指数报告包括网络》，各级别城市里，搜索热度环比涨跌幅如下：
三四线城市下滑程度非常快，一线城市微跌，二线城市仍然最火！
结合，刚才说的扬州和郑州案例，实际上，二线城市本身也在分化中。
二线城市内部开始分化，其实也意味着，楼市极限高压的最后一个阶段，已经来了！
2019年1月5日，央行参事盛松成曾说，未来我国房价将总体平稳，只要长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，我们的房价收入比就砍掉一半，只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展。
盛松成的话，要格外重视，因为今年他基本属于预测帝的身份，4月说不降准，5月说人民币不会破7都是最先从他那传传出来的
通过经济增长（收入增长），房价不涨的方式，让房价收入比砍掉一半，这一次，也许盛松成又说对了！
大势不可逆！楼市的黄金时代确实已经过去，留下的只有点点滴滴些许白银可淘！